가락동 헬리오시티 20평이 21억 7,000만원에 거래됐어요. 직전 24억 5,000만원에서 2억 8,000만원이 빠진 가격이거든요. 같은 주에 마포 프레스티지자이 24평은 18억 7,000만원에서 21억 5,000만원으로 2억 8,000만원이 올랐어요. 빠진 금액도, 오른 금액도 똑같이 2억 8,000만원이에요. 토허제 구역 안에서도 지역별로 시장이 완전히 다른 방향을 가리키고 있어요.
■ 강남권 소형 평형, 하락 신호가 뚜렷해요
4월 첫째~둘째 주(4/6~4/12) 토지거래허가 구역 내 하락 거래 전체를 보면 평균 하락률이 -17.7%에 달해요. 중구 신당동 삼성아파트 전용 59.97㎡(약 22평)는 직전 14억 7,000만원에서 10억으로 -31.97% 급락했고, 노원구 상계주공10단지 전용 49.94㎡(약 20평)도 5억 1,000만원에서 3억 6,000만원으로 -29.41% 빠졌어요. 도봉구 창동 동아청솔 전용 59.45㎡(약 23평) 역시 8억에서 6억 1,000만원으로 -23.75% 하락했고요.
헬리오시티 전용 49.29㎡(약 20평)도 24억 5,000만원에서 21억 7,000만원으로 -11.43% 내려앉았어요. 하락 상위 10건 중 전용 60㎡ 이하 소형이 8건을 차지할 정도로, 이번 주 조정은 소형 평형에 집중되는 모습이에요.
■ 외곽·중저가 단지는 반등 중이에요
토허제 구역 반등 거래도 10건이 나왔는데, 평균 반등률은 +16.75%로 하락 폭과 거의 대칭이에요. 주목할 단지를 정리하면요.
● 노원구 상계주공2단지 전용 59.2㎡(약 22평)
→ 4억 2,000만원 → 6억 2,500만원, +48.81% 반등. 이 주 전체에서 가장 큰 폭이에요.
● 서대문구 홍은벽산 전용 58.64㎡(약 22평)
→ 5억 9,000만원 → 7억, +18.64% 반등
● 마포구 마포프레스티지자이 전용 59.88㎡(약 24평)
→ 18억 7,000만원 → 21억 5,000만원, +14.97% 반등
● 구로구 구로두산 전용 44.64㎡(약 19평)
→ 4억 6,500만원 → 5억 3,700만원, +15.48% 반등
반등 단지들의 공통점은 두 가지예요. 첫째, 직전 거래가 상당히 눌려 있던 단지라는 것. 상계주공2단지의 직전 거래 4억 2,000만원은 최근 시세 대비 확실히 저점이었거든요. 둘째, 마포·서대문처럼 토허제 이전부터 수요가 꾸준했던 지역이에요. 토지거래허가 규제 속에서도 실수요가 바닥을 지지하는 모습이에요.
■ 같은 단지인데 평형별로 방향이 다르다고?
헬리오시티를 다시 보면요. 20평형(전용 49.29㎡)은 -11.43% 하락한 주에, 43평형(전용 110.44㎡)은 25억 5,000만원에서 29억으로 +13.73% 반등했어요. 같은 단지, 같은 주에 소형은 내리고 대형은 오른 거예요.
이 현상은 토허제 구역에서 실수요자와 투자 수요의 움직임이 갈라지고 있다는 신호일 수 있어요. 소형 평형은 상대적으로 매수 문턱이 낮아서 단기 투자 성격 거래가 많았는데, 토지거래허가 규제로 실거주 의무가 걸리면서 매수세가 위축된 거예요. 반면 대형 평형은 원래 실거주 목적 매수가 대부분이라 규제 영향이 덜한 거고요.
성북구에서도 비슷한 갈림길이 보여요. 장위동 래미안장위퍼스트하이 전용 59.99㎡(약 25평)는 -13.99% 하락했지만, 정릉동 풍림아이원 전용 84.09㎡(약 30평)는 +9.6% 반등했어요. 토허제 안에서 평형과 입지에 따라 시장 반응이 완전히 다르게 나타나고 있는 거예요.
※ 데이터 기준: 국토부 실거래 신고 완료 기준. 최근 1~2주 계약 건은 아직 집계되지 않을 수 있어요.
■ 이 흐름에서 무엇을 봐야 할까
정리하면 이번 주 토허제 구역 실거래는 "강남권 소형 하락, 외곽 중저가 반등, 대형 평형 견조"라는 세 갈래 흐름이 동시에 나타났어요. 하락 10건 평균 -17.7%, 반등 10건 평균 +16.75%로 낙폭과 반등폭이 거의 비슷한 것도 시장이 한 방향이 아니라 종목별로 쪼개지고 있다는 뜻이에요.
같은 토지거래허가 구역이라도 송파 소형과 마포 중형의 체감 시장은 완전히 달라요. 관심 단지가 있다면 평형별·동별 직전 거래가를 꼭 비교해봐야 해요. 토허맵의 아파트 상세 페이지에서 평형별 가격 시그널과 직전 거래 비교를 확인하면 이런 엇갈린 흐름을 한눈에 파악할 수 있어요.