토허제 가이드

토지거래허가제(토허제)란?

토지거래허가제는 특정 지역의 지가 상승이나 투기적 거래를 억제하기 위해 국토교통부 장관 또는 시·도지사가 토지거래허가구역으로 지정한 지역에서 일정 규모 이상의 토지(주택 포함)를 거래할 때 관할 구청장의 허가를 받도록 하는 제도입니다.

「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제10조에 근거하며, 허가 없이 거래하면 계약 자체가 무효가 됩니다.

현행 서울 토허제 대상 지역

2025년 3월 기준 (변경될 수 있음)

• 강남구— 전체 주거지역
• 서초구— 전체 주거지역
• 송파구— 전체 주거지역
• 용산구— 전체 주거지역
• 마포구— 아현동·공덕동 등 일부
• 성동구— 성수동 일부

* 정확한 지정 현황은 ToheoMap 지도에서 실시간으로 확인하세요.

허가 대상 면적 기준

아파트(주거지역)는 18㎡ 초과면 사실상 모든 거래가 허가 대상입니다.

토지거래허가 신청 절차

1. 1

   계약 전 허가 신청

   매수·매도 당사자가 공동으로 관할 구청 토지관련부서에 허가를 신청합니다. 계약 체결 전에 반드시 신청해야 합니다.

2. 2

   서류 제출

   토지이용계획서(실거주 목적 명시), 토지거래허가신청서, 신분증, 등기사항전부증명서 등을 제출합니다.

3. 3

   구청 심사 (15일 이내)

   관할 구청에서 이용목적 적합성을 심사합니다. 실수요(실거주) 목적이 아니면 불허될 수 있습니다.

4. 4

   허가증 수령 후 계약 체결

   허가증을 받은 후 매매계약을 체결하고 소유권이전등기를 합니다.

5. 5

   실거주 의무 이행

   주거용 허가의 경우 취득 후 2년 이상 직접 거주해야 합니다. 위반 시 이행강제금이 부과됩니다.

허가 기준 — 이용목적

구청은 신청자의 이용목적이 실제 수요에 부합하는지를 심사합니다. 주요 허가·불허 사유는 다음과 같습니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 토지거래허가구역 내 아파트를 사면 바로 입주해야 하나요?

A. 허가 목적에 따라 다릅니다. '주거용'으로 허가를 받은 경우 2년 이상 직접 거주해야 합니다. 임대 목적으로는 허가가 나지 않으므로, 허가 취득 후 실거주 의무를 반드시 확인하세요.

Q. 토허제 구역에서도 전세로 살 수 있나요?

A. 매수가 아닌 임차(전·월세)는 허가 대상이 아닙니다. 세입자로 들어가는 것은 자유롭습니다. 단, 매수자가 임대 목적으로 사는 것은 허가가 불가합니다.

Q. 토허제 구역이 해제되면 기존 허가 조건도 사라지나요?

A. 구역 해제 이후 신규 계약에는 허가가 필요 없어집니다. 그러나 기존 허가를 받고 취득한 부동산의 실거주 의무는 허가 당시 조건대로 유지됩니다.

Q. 허가 없이 거래하면 어떻게 되나요?

A. 허가 없이 체결한 계약은 무효입니다(부동산거래신고법 제11조). 2년 이하 징역 또는 토지 가격의 30% 이하 벌금이 부과될 수 있습니다.

Q. 법인은 토허제 구역에서 주택을 살 수 있나요?

A. 법인은 주거용 목적으로는 원칙적으로 허가가 불허됩니다. 실수요자(개인 실거주)에 한해 허가가 이루어지는 제도 취지에 맞지 않기 때문입니다.