토허제 조회 방법·승인 기간·반려 사례 완전 가이드

토지거래허가제(토허제)란?

토지거래허가제는 특정 지역의 지가 상승이나 투기적 거래를 억제하기 위해 국토교통부 장관 또는 시·도지사가 토지거래허가구역으로 지정한 지역에서 일정 규모 이상의 토지(주택 포함)를 거래할 때 관할 구청장의 허가를 받도록 하는 제도입니다. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제10조에 근거하며, 허가 없이 거래하면 계약 자체가 무효가 됩니다.

토허제는 1979년 국토이용관리법 개정으로 처음 도입되었다가 시장 안정화 이후 대부분 해제되었습니다. 2020년 6월 잠실동·삼성동·대치동·청담동 등 일부 동부터 단계적으로 재지정되었고, 2025년 10월 서울 전역 25개 자치구로 전면 확대되었습니다.

실수요자 입장에서 토허제가 중요한 이유는 사전 허가 없이는 계약 자체를 체결할 수 없고, 허가를 받더라도 2년 이상 실거주 의무가 따르기 때문입니다.

토허제 구역 여부와 실제 허가 신청 현황은 토허맵 지도에서 아파트별로 조회할 수 있습니다.

현행 토허제 대상 지역

2025년 10월 20일 기준 (변경될 수 있음)

* 정확한 지정 현황은 토허맵 지도에서 실시간으로 확인하세요.

토허제 구역 vs 비구역 비교

2025~2026년 주요 변화

자주 묻는 질문

Q. 토허제 허가 기준은 무엇인가요?

A. 구청은 신청자의 이용목적이 실수요(실거주)에 부합하는지를 심사합니다. 본인 또는 직계존비속의 실거주 목적이면 허가가 가능하고, 임대·투자·단기전매·법인 주거용 취득은 원칙적으로 반려됩니다. 세대주 여부, 현재 거주지, 가족 구성, 보유 주택 수 등도 심사에 영향을 줍니다.

Q. 허가 신청부터 승인까지 얼마나 걸리나요?

A. 법정 처리기한은 신청서 접수일로부터 15일 이내입니다. 서류 보완 요청이 있는 경우 그 기간은 제외됩니다. 실제로는 1~2주 내 결과가 나오는 경우가 많으나, 계약 일정을 여유 있게 잡는 것이 좋습니다. 허가증을 받은 뒤에야 매매계약을 체결할 수 있습니다.

Q. 허가가 반려(거부)되면 어떻게 하나요?

A. 반려 통보를 받은 날로부터 90일 이내에 행정심판을 제기할 수 있습니다. 반려 사유가 서류 미비라면 보완 후 재신청이 가능합니다. 자세한 대응법은 불허 사례 가이드를 참고하세요.

Q. 허가 없이 거래하면 어떻게 되나요?

A. 허가 없이 체결한 계약은 무효입니다(부동산거래신고법 제11조). 2년 이하 징역 또는 토지 취득가액의 30% 이하 벌금이 부과될 수 있습니다.

Q. 토허제 구역은 언제 해제되나요?

A. 시·도지사가 지가 상승 억제 목적이 달성되었다고 판단하거나 부동산 시장이 안정된 경우 직권으로 해제할 수 있습니다. 지정 기간은 최대 5년이며, 만료 시 재지정 여부를 검토합니다.