토허제 심화 가이드
대상 vs 비대상 거래 유형
토허제 구역이라도 모든 거래가 허가 대상은 아닙니다. 거래 유형별·주택 유형별 허가 대상 여부를 정확히 파악하세요.
거래 유형별 허가 대상 여부
| 거래 유형 | 허가 대상 | 비고 |
|---|---|---|
| 일반 매매 | 대상 | 매수·매도 공동 신청 |
| 법원 경매 | 대상 | 낙찰 후 잔금 전 허가 취득 필요 |
| 공매(한국자산관리공사) | 대상 | 경매와 동일 |
| 증여 | 대상 | 직계존비속 간은 실거주 인정 가능 |
| 교환 | 대상 | 양측 모두 신청 |
| 신탁 취득 | 대상(조건부) | 신탁 계약 내용에 따라 다름 |
| 상속 | 비대상 | 법적 절차에 따른 취득으로 허가 불요 |
| 임차(전·월세) | 비대상 | 매수가 아닌 임차는 허가 불요 |
| 법인 내부 분할·합병 | 비대상(일부) | 구체적 사안별 확인 필요 |
주택 유형별 토허제 적용 범위
| 유형 | 허가 대상 | 확인 방법 |
|---|---|---|
| 아파트 | 대상 | 건축물대장상 공동주택(아파트)으로 등재 |
| 주상복합 (아파트 세대) | 대상 | 건축물대장상 아파트로 등재된 세대 |
| 주상복합 (오피스텔 세대) | 비대상 | 건축물대장상 오피스텔(업무시설)로 등재 |
| 연립주택·다세대주택 | 대부분 비대상 | 특수구역(성수전략정비 등) 제외 |
| 오피스텔 | 비대상 | 주거용 사용 여부와 무관 |
| 단독주택·타운하우스 | 구역에 따라 상이 | 해당 구청 또는 토허맵 확인 |
* 주상복합은 같은 건물 내에서도 세대별로 다를 수 있습니다. 반드시 건축물대장을 확인하세요.
특수 케이스 상세
외국인의 토허제 구역 아파트 매수
외국인도 국내 거주 목적이면 허가 신청이 가능합니다. 다만 외국인투자법상 별도 신고가 필요할 수 있으며, 실거주 의무가 동일하게 적용됩니다. 비자 조건과 함께 관할 구청에 사전 상담을 권장합니다.
법인의 주거용 아파트 취득
법인이 주거용 목적으로 신청하면 원칙적으로 반려됩니다. 실수요자(개인 실거주) 보호 취지에 부합하지 않기 때문입니다. 다만 사원숙소 등 업무 용도는 별도 검토될 수 있으나 매우 제한적입니다.
경매 낙찰 후 허가 절차
법원 경매로 낙찰 후 잔금 납부(소유권 취득) 전에 허가를 받아야 합니다. 낙찰 후 구청에 허가를 신청하며, 허가를 받지 못하면 잔금을 납부할 수 없어 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 입찰 전 반드시 토허제 여부를 확인하세요.
직계존비속 간 증여
증여는 원칙적으로 허가 대상입니다. 다만 부모→자녀, 자녀→부모 간 실거주 목적 증여는 실수요로 인정되어 허가가 나는 경우가 많습니다. 증여세 신고와 병행하여 구청에 허가를 신청하면 됩니다.
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토허맵 지도 보기 →본 가이드는 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 법적 효력이 없습니다. 실제 거래 전 관할 구청 또는 법률 전문가에게 확인하시기 바랍니다.