토허제 심화 가이드
실거주 의무·이행강제금
허가를 받고 취득해도 2년 실거주 의무가 따릅니다. 위반 시 이행강제금이 반복 부과되니 정확히 이해하세요.
2년 실거주 의무 정확한 내용
2년
소유권이전등기일(취득일)로부터의 실거주 의무 기간
주거용 목적으로 토지거래허가를 받아 아파트를 취득한 경우, 등기 완료일(취득일)로부터 2년 이상 해당 주택에 직접 거주해야 합니다.
실거주 의무의 주요 내용
• 의무 대상: 주거용 목적으로 허가받은 취득자 본인
• 기간 시작: 소유권이전등기 완료일
• 기간 종료: 등기일로부터 만 2년 경과 시
• 의무 중 임대 전면 금지 (전세·월세 모두 불가)
• 의무 중 공실도 불가 — 직접 거주 유지 필요
위반 판단 기준
구청은 주민등록 등본, 전기·수도 사용량, 이웃 주민 확인 등 다양한 방법으로 실거주 여부를 확인합니다.
위반으로 판단
- ✗주민등록 주소를 다른 곳에 유지
- ✗임대차 계약 체결 (전세·월세)
- ✗장기간 공실 상태 유지
- ✗실제 거주 없이 등기만 이전
위반 아닌 경우
- ✓단기 출장·해외 여행
- ✓병원 입원 등 불가피한 사유
- ✓의무 2년 경과 후 임대
- ✓구역 해제 여부와 무관 (의무 조건은 허가 시 확정)
이행강제금 계산법
근거: 부동산거래신고법 시행령 제16조
취득가액 × 10%
방치(공실) — 직접 이용 없이 비워 둔 경우
취득가액 × 7%
임대 — 전세·월세로 임대한 경우
취득가액 × 5%
이용목적 변경 — 허가 없이 용도 변경한 경우
예시 계산 (실거래가 기준)
실거래가 10억 원 아파트, 공실 방치 → 이행강제금 1억 원
실거래가 20억 원 아파트, 임대 → 이행강제금 1억 4천만 원
* 취득가액 = 실거래가(신고된 매매가격) 기준
이행강제금은 의무를 이행할 때까지 계속 부과됩니다. 실거주를 시작하거나 정당한 사유가 소명되기 전까지는 이행강제금 부과를 피하기 어렵습니다.
예외 사례
불가피한 사유가 인정되는 경우 구청에 소명하면 이행강제금 부과가 유예되거나 면제될 수 있습니다. 단, 인정 여부는 구청 판단에 따릅니다.
- •장기 입원·요양이 필요한 중증 질환
- •해외 파견 근무 등 불가피한 해외 장기 체류
- •천재지변·화재 등으로 거주 불가능한 경우
- •관할 구청에 사전 신고하고 소명한 경우
구역 해제 후에도 의무는 유지됩니다
토허제 구역이 해제되더라도, 해제 전에 허가를 받고 취득한 부동산의 실거주 의무는 허가 당시 조건대로 그대로 유지됩니다. 구역 해제는 신규 계약에 대한 허가 면제만을 의미합니다.
위반 시 전체 제재
- 1.이행강제금 — 취득가액(실거래가)의 5~10%, 의무 이행 시까지 반복 부과
- 2.처분 명령 — 구청장이 해당 토지를 처분하도록 명령 가능
- 3.허가 취소 — 허위 신청이 밝혀진 경우 소급 취소 가능
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토허맵 지도 보기 →본 가이드는 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 법적 효력이 없습니다. 실제 거래 전 관할 구청 또는 법률 전문가에게 확인하시기 바랍니다.