서울에서 아파트를 사려고 매물을 보다 보면 "토허제 구역"이라는 문구를 만나게 돼요. 토지거래허가제, 줄여서 토허제는 특정 구역 안에서 일정 면적 이상의 토지나 건물을 살 때 관할 구청장의 허가를 먼저 받아야 하는 제도예요. 1979년에 처음 만들어졌고, 2020년에 다시 지정되면서 주목받기 시작했어요. 2025년 10월에는 서울 25개 자치구 전역으로 확대됐고, 경기도 주요 지역까지 포함되면서 수도권 부동산 거래에서 빼놓을 수 없는 제도가 됐어요.
핵심은 간단해요. 투기 목적의 거래를 걸러내고, 실제로 거주할 사람 위주로 거래가 이뤄지도록 하겠다는 거예요. 그래서 허가 심사에서 가장 중요하게 보는 건 "이 집에 진짜 살 건가요?"라는 질문이에요.
■ 서울·경기, 어디가 토허제 구역인가요
서울은 2025년 10월 20일부터 25개 자치구 전체가 토허제 대상이에요. 예전에는 강남·서초·송파·강동 같은 강남권 중심이었는데, 이 시점을 기점으로 노원·도봉·중랑·강북 등 외곽 자치구까지 전면 확대됐어요. 서울에서 아파트를 매수한다면 어디든 토허제 적용을 받는다고 보면 돼요.
경기도는 사정이 좀 달라요. 전체가 아니라 지역별로 지정과 해제가 따로 이뤄지거든요. 현재 토허제 구역으로 지정된 경기도 지역은 이렇게 정리할 수 있어요.
● 과천시 전역
● 성남시 분당구·수정구·중원구
● 광명시 일부
● 하남시 일부
● 의왕시 일부
● 수원시 일부
● 안양시 일부
● 용인시 수지구 일부
경기도는 서울과 달리 구 단위, 심지어 동 단위로 지정 범위가 쪼개져 있을 수 있어요. 같은 성남시라도 분당구 전체가 포함되는 반면, 옆 도시는 특정 동만 해당되는 식이에요. 그래서 "우리 동네가 해당되는지"는 반드시 관할 시청이나 구청 홈페이지에서 최신 고시를 직접 확인해야 해요.
■ 허가 기준과 절차, 이렇게 진행돼요
토허제 구역에서 매매 계약을 체결하려면 계약 전에 관할 구청에 허가 신청을 해야 해요. 신청서에는 취득 목적, 자금조달계획, 이용 계획 등을 적게 되는데, 심사의 핵심은 "실수요 여부"예요. 실거주 목적이 아니라 투자나 임대 목적이라면 원칙적으로 반려돼요.
허가 절차의 주요 포인트를 정리하면 이래요.
● 법정 처리기한은 접수일로부터 "15일 이내"예요. 보통 이 안에 결과가 나와요.
● 허가를 받으면 실거주 의무 2년이 붙어요. 허가받은 용도대로 사용해야 하는 거예요.
● 자금조달계획서를 상세하게 작성해야 해요. 어디서 돈을 마련하는지 소명하는 과정이에요.
토허제 구역 밖이라면 이런 절차 없이 일반 매매와 동일하게 진행돼요. 실거주 의무도 없고, 자금조달계획서도 일부 생략이 가능해요. 구역 안과 밖의 차이가 꽤 크기 때문에 매수 전에 해당 물건이 토허제 구역에 있는지부터 확인하는 게 첫 번째 단계예요.
■ 위반하면 어떻게 되나요
토허제를 가볍게 보면 안 되는 이유가 처벌 수위에 있어요. 허가 없이 거래하면 해당 계약 자체가 무효가 돼요. 계약금을 이미 지급했더라도 법적으로 효력이 없는 거예요.
금전적 제재도 만만치 않아요. "취득가액의 30% 이하" 벌금이 부과될 수 있고, 2년 이하 징역까지 가능해요. 10억짜리 아파트라면 최대 3억 원의 벌금이 나올 수 있다는 뜻이에요. 허가를 받고도 실거주 의무를 지키지 않으면 역시 제재 대상이 되거든요.
그래서 토허제 구역 매수를 계획하고 있다면 이 네 가지는 꼭 챙기세요.
● 매물이 토허제 구역인지 확인하기
● 실거주 가능 여부 먼저 판단하기
● 자금조달계획서 미리 준비하기
● 허가 처리기한(15일)을 감안해 계약 일정 잡기
※ 이 내용은 2025년 10월 기준 서울·경기 토허제 규정을 바탕으로 작성했어요. 지역·시기에 따라 달라질 수 있으니 관할 구청(시청)에서 확인하세요.
■ 내 지역은 해당될까, 한눈에 확인하는 법
토허제는 한번 지정되면 고정이 아니라 주기적으로 연장·축소·해제가 반복돼요. 특히 경기도는 변동이 잦아서 몇 달 전 정보가 지금은 맞지 않을 수도 있어요. 매수 타이밍에 맞춰 최신 지정 현황을 확인하는 습관이 중요해요.
토허맵에서 서울·경기 토허제 적용 지역 현황과 자치구별 허가 건수 추이를 지도로 보면 이 흐름을 한눈에 확인할 수 있어요. 관심 지역이 토허제 구역인지, 최근 허가가 얼마나 나오고 있는지 살펴보면서 매수 계획을 구체화해 보세요.