금천구 시흥동 관악산벽산타운5단지의 평당가가 "677만원/㎡"으로 금천구 평균 919만원/㎡보다 약 26% 낮게 형성돼 있어요. 2,810세대 대단지인데 자치구 평균에서 200만원 넘게 벌어진 셈이에요. 이 글에서는 이 단지의 최근 한 달 실거래 흐름과 6개월 월별 평균가 추이를 살펴보고, 금천구 토허제 거래 환경 속에서 어떤 가격 신호가 잡히는지 정리해 봤어요. 평형별 등락 폭과 12월 이후 회복세까지 함께 짚어볼게요.
■ 자치구 평균보다 26% 낮은 평당가
관악산벽산타운5단지의 평당가는 전용 ㎡당 677만원이에요. 금천구 평균이 919만원/㎡이니까 격차가 약 242만원, 비율로 26% 정도 저렴해요. 30평형(전용 84.97㎡) 기준으로 환산하면 금천구 평균 가격대보다 단지 시세가 2억원 가까이 낮은 위치에 있다는 뜻이에요.
이 차이를 만드는 배경은 단지의 입지 특성과 세대수 규모에서 찾아볼 수 있어요. 시흥동은 금천구 안에서도 관악산 접경에 자리한 지역이라 도심 접근성에서 다른 권역 대비 한 박자 떨어진다는 평가가 있어요. 동시에 2,810세대라는 세대수는 거래 회전이 잦아 가격이 빠르게 시장 평균에 수렴하는 구조이기도 해요. 한 달 사이 9건이 신고된 점도 이런 회전율을 보여줘요.
금천구 토지거래허가 신청 자체는 이번 달 단지 내에서 2건만 잡혀 있어 거래량 대비 적은 편이에요. 금천구 토허제 지정 권역과 직접 겹치지 않는 위치라 허가 부담보다는 실거래 가격 자체에 시장의 관심이 모이는 단지예요.
■ 평형별 4월 실거래 — 23평·30평·44평 모두 거래
4월 한 달 동안 세 가지 평형이 고르게 거래됐어요. 평형별로 보면 흐름이 조금씩 달라요.
● 23평형(전용 59.34㎡): 4월 18일 8층 4억 4,900만원(+3.22%), 4월 4일 13층 4억 7,700만원(+6.24%)으로 상승 거래가 있었지만, 같은 4월 4일 9층은 4억 3,500만원(-3.12%)에 손바뀜했어요. 같은 평형 안에서도 층과 향에 따라 4,000만원 이상 격차가 벌어졌어요.
● 30평형(전용 84.97㎡): 가장 거래가 많았던 평형이에요. 4월 18일 9층 5억 5,000만원(+3.77%), 4월 2일 15층 5억 8,000만원(+3.57%)이 상단을 형성했고, 4월 12일 5층은 5억 3,000만원(-3.11%), 4월 3일 17층은 5억 4,700만원(-2.32%)에 거래되면서 5.3억~5.8억 박스권을 보였어요. 같은 평형 안에서 ±3% 안팎의 진동이 일상화된 모습이에요.
● 44평형(전용 114.84㎡): 4월 6일 12층 7억 2,000만원에 거래되며 +9.09%의 직전 거래 대비 상승률을 기록했어요. 다만 거래 1건만으로 추세를 단정하긴 어려워요. 층수와 향, 리모델링 여부에 따라 다음 거래에서 다시 조정될 수 있는 구간이에요.
■ 12월 저점 4.81억에서 4월 5.38억으로 회복
월별 평균가 흐름을 보면 12월이 가장 낮았어요. 11월 평균 5억 9,075만원에서 12월에 4억 8,078만원으로 한 달 만에 1억 1,000만원 가까이 빠졌어요. 다만 11월 거래가 4건, 12월이 7건으로 표본이 크지 않아 평형 구성에 따라 평균이 출렁이는 구간이라는 점은 감안해야 해요.
이후 1월 5억 4,333만원, 2월 5억 1,150만원, 3월 5억 3,260만원, 4월 5억 3,783만원으로 박스권을 형성하며 회복 흐름을 이어가고 있어요. 4월 신고 건수는 9건으로 평균 표본도 안정적인 편이에요. 12월 저점 대비 약 5,705만원 가량 평균이 올라온 셈인데, 이는 대형 평형 거래가 평균을 끌어올린 영향도 있어 평형별로 따로 봐야 정확해요.
특히 30평형은 1~4월 내내 5.1억~5.5억 사이에서 움직이고 있어 가격대가 단단하게 형성된 구간이에요. 23평형도 4.3억~4.7억대를 유지하면서 금천구 시흥동 실수요 진입 가격대 역할을 하고 있어요. 금천구 토허제 적용 권역 밖에 있다는 점이 허가 절차 없이 매달 꾸준한 거래가 이뤄지는 배경이기도 해요.
※ 데이터 기준: 국토부 실거래 신고 완료 기준. 최근 1~2주 계약 건은 아직 집계되지 않을 수 있어요.
■ 금천구 토허제 흐름 속에서 읽기
금천구 내에는 토허제 적용 구역과 비적용 구역이 혼재해 있어요. 금천구는 서울 자치구 중에서도 평당가가 낮은 권역에 속하는데, 그 안에서도 관악산벽산타운5단지처럼 26% 더 낮은 시세가 형성된 단지가 있다는 점은 의미가 있어요. 평당가 격차가 입지 한계 때문인지, 세대수 규모로 인한 회전율 효과인지, 아니면 향후 정비 이슈와 맞물릴 여지가 있는지는 거래 데이터를 꾸준히 추적해야 보여요. 금천구 토허제 구역과 비권역 단지의 가격 흐름을 함께 비교하면 시장 신호를 더 정확히 잡을 수 있어요.
토허맵에서 단지별 6개월 월별 평균가 추이와 평형별 거래 이력을 보면 이 흐름을 확인할 수 있어요.