거래가 갑자기 몰린 다음 달, 가격은 어디로 갔을까요? 양천구 목동의 목동신시가지7단지(2,550세대) 실거래를 따라가 봤더니, 거래량과 가격이 늘 같은 방향으로 움직이는 건 아니라는 점이 꽤 또렷하게 드러났어요. 답부터 말하면, 거래가 몰린 그달이 아니라 한 박자 뒤에 가격이 따라 올라왔어요.
▶ 거래가 몰렸다고 가격이 곧장 뛴 건 아니에요
먼저 거래량부터 보면, 올해 1~3월은 각각 3건, 5건, 1건으로 합쳐 9건뿐이었는데 4월에 갑자기 16건으로 확 늘었어요. 거래가 이렇게 몰리면 보통 "가격도 같이 올랐겠지" 하고 짐작하기 쉬운데, 막상 수치를 줄 세워 보면 그렇지 않았어요. 4월 월평균 실거래가는 약 "24.1억"으로, 오히려 1월 평균 약 25.05억보다 낮았거든요. 거래가 활발하다는 건 사는 쪽과 파는 쪽이 받아들일 수 있는 가격대가 그만큼 넓게 형성됐다는 뜻이지, 곧바로 호가가 뛴다는 의미는 아니었던 셈이에요.
참고로 1~3월 중 3월 평균(약 28.2억)이 유독 높아 보이지만, 3월은 신고된 거래가 단 1건이라 "평균"이라고 부르기도 민망한 숫자예요. 거래 1건짜리 달은 추세로 읽지 않는 게 안전해요. 목동이 속한 양천구는 구 전체가 토지거래허가구역으로 묶여 있어요. 토지거래허가는 신청한 뒤 구청 심사와 승인을 거쳐야 계약으로 이어지는 절차라, 목동 일대 거래도 이 과정을 한 단계씩 통과한 건들이에요. 그래서 거래가 한두 건으로 얇아지는 달이 자연스럽게 나오기도 해요.
▶ 5월엔 거래도 가격도 같이 올라섰어요
흐름이 바뀐 건 5월이에요. 5월에도 거래가 13건으로 여전히 활발했고, 이번엔 월평균이 약 "26.1억"으로 올라섰어요. 4월 대비로 따져보면 2억 가까이, 비율로는 약 8% 오른 수치예요. 거래가 몰린 그 다음 달, 한 박자 늦게 평균이 따라 올라온 모양새였어요.
다만 여기서 한 가지 짚어둘 게 있어요. 월평균가는 그 달에 어떤 평형이 거래됐느냐에 따라 출렁여요. 큰 평형이 여러 건 섞인 달은 평균이 자연스럽게 올라가고, 작은 평형이 몰린 달은 내려가죠. 그래서 평균 한 줄만 보고 단지 전체가 그만큼 올랐다고 읽으면 오해가 생기기 쉬워요. 5월에 평균이 올라선 데에는 거래된 평형 구성이 한몫했어요. 참고로 목동신시가지7단지의 ㎡당 가격은 약 3,649만원으로, 양천구 평균(약 1,575만원)의 두 배가 넘어요. 그만큼 같은 양천구 토지거래허가구역 안에서도 단지별 체급 차이가 크다는 얘기예요.
▶ 평형별로 뜯어보면 폭이 꽤 넓어요
그래서 5월 거래를 전용면적별로 펼쳐 봤어요. 같은 단지 안에서도 면적에 따라 가격대가 이렇게 갈렸어요.
- 전용 53.88㎡(약 23평) → 22억~22.4억
- 전용 66.6㎡(약 27평) → 24.9억~25.7억
- 전용 74.12㎡(약 27평) → 27.5억
- 전용 101.2㎡(약 37평) → 29억~31.25억
같은 27평형이라도 면적이 조금 더 큰 74.12㎡는 27.5억으로 한 단계 높게 거래됐어요. 작은 23평형과 큰 37평형은 9억 넘게 벌어졌고요. 여기에 5월엔 37평형이 31억대를 찍고, 전용 89.05㎡(약 36평)가 27.5억으로 5월 신고가를 새로 쓰면서 평균을 위로 끌어올린 면이 있어요. 다만 이 36평형 신고가는 1층 거래라서, 단지 전체의 최고가처럼 받아들이기보다 그달 36평형 기준 가장 높았던 신고 정도로 보는 게 맞아요. 토허맵 단지 페이지에서 같은 기간을 평형별로 펼쳐 보면, 평균 한 줄 뒤에 이렇게 서로 다른 평형의 거래들이 섞여 있다는 게 한눈에 들어와요.
마지막으로 6월은 아직 22억500만원짜리 23평형 1건만 신고된 상태예요. 실거래는 계약 후 30일 안에 신고하게 돼 있어서 최근 한두 주는 늘 과소 집계되는데, 6월은 그중에서도 이제 막 집계가 시작된 부분치라 흐름으로 읽기엔 너무 일러요.
정리하면, 목동신시가지7단지는 4월에 거래가 몰렸지만 그달 평균은 오히려 낮았고, 5월에 거래가 이어지면서 평균이 약 8% 올라선 흐름이었어요. 다만 그 상승의 상당 부분은 큰 평형과 신고가가 섞인 면적 믹스 영향이라, 양천구 목동의 이 단지가 일률적으로 올랐다고 단정하기보다 평형별로 나눠서 봐야 결이 제대로 잡혀요.