▶ 5/9에 찍힌 12억 4,800만원, 같은 면적 역대 최고가

동대문구 장안동 장안현대홈타운1차에서 지난 5/9 전용 84.87㎡(약 33평) 17층이 12억 4,800만원에 거래됐어요. 이게 84㎡ 기준 역대 최고가예요. 2,265세대 대단지 한 곳에서 신고가가 나왔다는 것 자체보다, 제가 거래 이력을 들여다봤을 때 더 눈에 띈 건 "이 가격이 어디서 올라온 숫자인지"였어요.

바로 직전 1월에 같은 단지 33평 평균이 10억 4,000만원대까지 내려갔거든요. 그 바닥에서 5개월 만에 12억대 신고가까지 다시 올라온 회복선이라는 게 이번 거래의 진짜 의미예요. 동대문구 토허제 적용 구역 중에서도 외곽으로 분류되는 장안동에서 이런 회복 흐름이 나온 건 흔치 않아요.

▶ 1월 10.4억 바닥 → 5월 12억대, 월별 회복선

월별 평균 거래가를 따라가 보면 흐름이 꽤 선명해요. 작년 12월 12억 5,500만원 → 1월 10억 4,000만원 → 2월 10억 9,500만원 → 3월 11억 500만원 → 4월 11억 9,200만원 → 5월 11억 3,700만원. 1월에 한 번 크게 꺾였다가 매월 차근차근 올라온 형태예요.

특히 4월에 거래 12건이 몰리면서 평균이 11억 9,000만원대로 올라섰고, 4/24 33평 21층 12억, 12층 11억 9,500만원, 4/22 26층 11억 7,300만원처럼 중·고층 거래가 연달아 11억 후반~12억대를 찍었어요. 이 흐름의 마지막 봉우리가 5/9 12억 4,800만원 신고가인 거죠. 그러니까 갑자기 튀어 오른 가격이 아니라, 4월부터 쌓여온 12억대 라인 위에서 한 칸 더 올라간 거예요.

▶ 같은 5월 안에서도 들쭉날쭉, 저층 거래는 따로 봐야

그런데 같은 5월 안에서도 가격대가 한 줄로 정리되진 않아요. 5/9 17층 12억 4,800만원 다음에 5/11 33평 6층이 11억 5,000만원(-4%)에 거래됐고, 5/12에 다시 13층 12억으로 돌아왔어요. 동일 면적인데 사흘 사이에 약 9,800만원 폭으로 출렁인 셈이에요.

5/4 51평(전용 133.72㎡) 3층 9억 5,000만원(-30%) 거래도 눈에 띄는데, 이건 저층(3층) 매물이라 같은 평형 중·고층과 단순 비교하면 안 돼요. 4/28 43평 2층, 4/21 33평 1층(10억 8,000만원, -4%) 같은 저층 거래들도 마찬가지로 단지 시세 변동의 근거로 쓰기엔 무리가 있어요. 신고가와 저층 -30% 거래를 같이 펼쳐놓으면 단지가 무너진 것처럼 보이지만, 실제 중·고층 라인은 12억 안팎에서 회복 중이에요.

▶ 거래량은 아직 못 따라옴, 구 평균 대비는 살짝 아래

다만 회복이 거래량까지 옮겨붙진 않았어요. 4월에 12건 찍혔던 거래량이 5월엔 4건으로 줄어든 상태예요. 5월은 아직 신고 지연 영향이 남아있어 추가 집계 여지가 있긴 한데, 그걸 감안해도 4월 대비 흐름이 식은 건 사실이에요.

평당가로 보면 단지는 약 4,160만원/평, 동대문구 평균은 약 4,250만원/평이라 구 평균보다 2%쯤 낮아요. 단지 누적 토허제 허가는 1건으로 매우 적은 편이고요. 거래 자체는 토허제 적용을 받고 진행되지만, 허가 신청까지 가는 케이스가 단지 내에서 많지 않다는 뜻이에요.

※ 데이터 기준: 국토부 실거래 신고 완료 기준. 최근 1~2주 계약 건은 아직 집계되지 않을 수 있어요.

▶ 정리: 회복선은 그어졌지만 변동성은 남아있음

장안현대홈타운1차는 1월 바닥 10.4억에서 5월 신고가 12억 4,800만원까지 84㎡ 기준 회복선을 명확히 그은 단지예요. 다만 같은 달 안에서도 11.5억~12.4억 폭의 변동성이 남아있고, 거래량은 4월의 1/3 수준으로 줄었어요. 저층 거래의 -30% 같은 숫자는 따로 떼서 봐야 하고요. 토허맵에서 장안현대홈타운1차의 월별 거래 흐름과 층수별 거래 분포를 보면 신고가 한 건이 아니라 4~5월 12억대 라인이 어떻게 쌓여왔는지 확인할 수 있어요.