4월 한 달 거래만 28건. 지난 6개월 통틀어 가장 많은 숫자에요. 사실 11월 10건, 2월 10건이던 잠실 리센츠가 갑자기 두 배 넘게 뛴 거예요. 그런데 정작 평균 거래가는 25.76억원. 2월 고점 29.4억원보다 3.6억원 낮아요. 거래는 폭주하는데 가격은 제자리. 잠실 토허제 구역의 대장 단지가 보내는 신호가 묘하게 엇갈리고 있어요.
▶ 6개월 거래량과 평균가, 정확한 수치
지난해 11월부터 올해 4월까지 리센츠 월별 거래량과 평균가를 따져보면 흐름이 또렷해요. 5,562세대 대단지답게 매월 두 자릿수 거래가 꾸준히 잡히는데, 4월만 유난히 튀어요.
- 2025년 11월: 28.74억원 / 10건
- 2025년 12월: 25.02억원 / 8건
- 2026년 1월: 26.71억원 / 10건
- 2026년 2월: 29.40억원 / 10건
- 2026년 3월: 24.62억원 / 14건
- 2026년 4월: 25.76억원 / 28건
2월 고점에서 3월 저점까지 거의 4.8억원이 빠졌어요. 4월에는 1.1억원 정도 회복했지만 11월·2월 수준에는 아직 한참 못 미쳐요. 그런데 거래량은 14건에서 28건으로 두 배. 결국 가격이 빠진 자리에 매수자가 들어왔다는 뜻이에요. 잠실 토지거래허가구역에서 흔히 보던 패턴은 아니에요.
▶ 4월 거래 안을 들여다보면
평균만 보면 횡보로 보이지만 평형별로 쪼개면 그림이 달라져요. 4월 실제 거래를 살펴보면 전용 27.68㎡(약 11평)와 84.99㎡(약 33평)가 거래의 큰 축을 이뤘어요.
- 전용 27.68㎡(약 11평): 14.1억~17.5억원, 층수 따라 편차 큼
- 전용 59.99㎡(약 25평): 28.3억원, 직전 거래 대비 -8.71%
- 전용 84.99㎡(약 33평): 32.5억~33.0억원, 직전 거래 대비 -4.41%·+3.13%
흥미롭게도 같은 11평형인데 3층은 14.1억원, 22층은 17.5억원. 같은 달 안에서 3.4억원 차이가 났어요. 25평형은 직전 거래 대비 8.7% 빠진 28.3억원에 체결됐고요. 33평형도 7층은 32.5억원으로 4.4% 하락, 8층은 33.0억원으로 3.1% 상승. 평형도 층수도 달라서 평균값 하나로는 단지 흐름을 잡기 어려워요. 다만 11평형 저층 매물이 14억원대로 풀리면서 평균가를 끌어내린 흐름은 확실해요.
▶ 평당가는 송파구 평균의 1.85배
4월 리센츠 공급면적 기준 평당가는 약 5,230만원이에요. 송파구 전체 평균이 약 2,820만원이니까 거의 1.85배 수준. 가격이 횡보 중이라고 해도 잠실 토허제 구역 대장 자리가 흔들린 건 아니에요. 따져보면 거래량이 두 배 뛴 4월에도 단지 평당가는 구 평균의 두 배 가까이 유지됐어요. 가격 횡보는 약세 신호일 수도 있지만, 동시에 매수자가 이 가격대를 새로운 균형점으로 받아들이는 중일 수도 있어요. 실제로 33평형 32~33억원대 거래는 2월·3월과 큰 차이가 없어요.
▶ 토허제 허가 18건, 거래량과 따로 노는 신호
같은 기간 잠실 토허제 허가는 18건이에요. 다만 토허제 허가와 실거래 신고는 집계 기준 자체가 달라요. 허가는 구청 승인 완료 기준, 실거래는 국토부 신고 완료 기준이라 시점도 다르고 단순 비율로 비교하기 어려워요. 허가 18건이 전부 4월 신고로 이어진 게 아니라, 일부는 5~6월 거래로 잡힐 수 있어요. 즉 5월 거래량은 4월보다 더 늘어날 가능성도 있어요. 잠실 토허제 허가 18건이라는 숫자는 그 자체로 5월 거래의 선행 지표예요.
▶ 거래량 급증 vs 가격 횡보, 어떻게 읽어야 할까
이 괴리는 두 가지로 읽혀요. 첫째, 매도자 호가가 내려와서 매수자가 들어왔다. 1월 대비 4월은 거래량이 거의 3배인데 평균가는 1억원 낮아요. 둘째, 11평형 저층 매물 다수 거래가 평균을 끌어내린 효과. 33평형 32~33억원대는 그대로인데 11평형 저층이 14억원대로 풀리면서 평균이 25.76억원에 머문 거예요. 결국 단순한 약세가 아니라 거래 구성 변화로 볼 여지가 더 커요. 잠실 토허제 효과로 거래가 잠겼다가 가격 조정 구간에서 한꺼번에 풀린 셈이에요. 5월 신고 데이터가 쌓이면 4월 흐름이 일시적인지 새로운 균형점인지 판가름 나요.
※ 데이터 기준: 국토부 실거래 신고 완료 기준. 최근 1~2주 계약 건은 아직 집계되지 않을 수 있어요.
▶ 잠실 신호, 한 화면에서 보기
토허맵 리센츠아파트 상세 페이지에서 6개월 월별 평균가 추이, 평형별 거래 이력, 잠실 토허제 허가 18건 데이터를 같은 화면에서 보면 이 흐름을 확인할 수 있어요.