서대문구 평균값의 3분의 2 수준이던 단지가, 두 달 만에 분위기가 달라졌어요. 홍은동에 자리한 1,410세대 대단지 홍은벽산 이야기예요. 평당가로 보면 ㎡당 877만원. 서대문구 평균이 ㎡당 1,361만원이니 구 평균의 약 64% 수준이에요. 같은 구 안에서 한참 아래에 깔려 있던 단지가, 최근 실거래에서 눈에 띄는 움직임을 보였어요.

▶ 1~4월은 7억대, 5~6월은 8억대 후반

홍은벽산의 최근 6개월 월평균 실거래가를 줄 세워봤어요. 1월 약 7억 6,785만원, 2월 약 7억 1,480만원, 3월 약 7억 857만원, 4월 약 7억 4,478만원. 넉 달 내내 7억대 초중반에 머물렀어요. 그러다 5월과 6월 들어 거래 가격대가 8억대 후반으로 올라섰어요.

다만 여기엔 단서를 하나 붙여야 해요. 5월은 신고된 거래가 1건뿐이라 그 한 건이 월평균을 그대로 결정해요. 그래서 "5월 평균이 8.83억"이라고 못 박기보다는, 5~6월에 걸쳐 8억대 후반 거래가 자리 잡았다고 보는 편이 더 정확해요. 6월은 거래가 4건으로 다시 늘면서 월평균 약 8억 9,875만원을 기록했어요. 한 달의 단발 거래가 아니라, 두 달에 걸쳐 가격대가 한 칸 위로 옮겨간 그림이에요.

▶ 신고가는 29평 두 건, 50평은 9억대 거래

평형별로 나눠 보면 흐름이 더 선명해져요. 전용 84.78㎡(약 29평)에서는 5월 16일 6층이 8억 8,300만원, 6월 6일 2층이 8억 8,500만원에 거래되며 두 건 모두 신고가를 기록했어요. 층이 다른데도 비슷한 가격대가 연달아 찍힌 점이 눈에 들어와요.

전용 142.98㎡(약 50평) 쪽도 움직였어요. 6월 7일 7층이 9억 6,500만원, 6월 8일 2층이 9억원에 손바뀜됐어요. 29평이 8억대 후반에서 신고가를 새로 쓰는 동안, 50평은 9억 선을 넘는 거래가 나란히 나온 셈이에요. 같은 단지 안에서 평형을 가리지 않고 위쪽으로 거래가 모이는 모습이에요.

▶ 구 평균을 따라붙는 키맞추기

이 단지가 흥미로운 건 출발점이 낮았다는 데 있어요. 평당가가 서대문구 평균의 64% 수준이라는 건, 같은 구의 다른 단지에 비해 상대적으로 저렴한 가격에 거래돼 왔다는 뜻이에요. 1,410세대 규모의 대단지가 구 평균과 이 정도 격차를 두고 있으면, 어느 시점에 그 간격을 좁히려는 거래가 나오기도 해요. 1~4월의 7억대와 5~6월의 8억대 후반 사이 흐름은, 저평가돼 있던 대단지가 구 평균 쪽으로 한 걸음 다가서는 그림으로 읽을 만해요. 토허맵 단지 상세에서 6개월 가격 추이를 펼쳐 보면, 4월까지의 횡보와 5월 이후의 단차가 한눈에 들어와요.

물론 격차가 여전히 남아 있다는 점도 같이 봐야 해요. 8억대 후반에서 9억 거래가 나왔어도 평당가 기준으로는 아직 구 평균 아래예요. 한두 달 거래로 추세를 단정하기는 이르고, 신고가도 29평 두 건에 한정돼 있어요. 가격대가 위로 옮겨간 사실과, 그게 계속 이어질지는 별개의 문제예요.

▶ 정리하며

홍은벽산은 서울 서대문구 토지거래허가구역 안에 있는 단지예요. 참고로 구청 토허제 허가는 이 단지에서 2건이 잡혀 있는데, 이는 구청 승인 기준 수치라 국토부 실거래 흐름과는 집계 기준이 달라요. 한 줄로만 보태 두면, 실거래에서 읽히는 가격 움직임과 허가 데이터는 따로 보는 게 맞아요.

정리하면, 서대문구 홍은동 홍은벽산은 구 평균의 64% 수준이던 1,410세대 대단지가 1~4월 7억대에서 5~6월 8억대 후반으로 거래 가격대를 한 칸 올린 단지예요. 29평 신고가 두 건과 50평 9억대 거래가 같이 나온 점, 그리고 출발점이 구 평균보다 낮았다는 점을 묶어서 보면, 저평가 대단지의 키맞추기라는 각도로 들여다볼 만한 사례예요. 서대문구 실거래에서 이런 단차가 다른 저평가 단지에서도 비슷하게 나타나는지는 이어서 지켜볼 대목이에요.