▶ 같은 강남3구인데, 왜 송파만 식었을까
이번 주 서울 토허제 허가 건수를 자치구별로 들여다보면 묘한 장면이 잡혀요. 강남구는 74건에서 125건으로 "+68.9%" 급증, 송파구는 151건에서 96건으로 "-36.4%" 급감. 같은 강남3구로 묶이는데 한쪽은 가속, 한쪽은 브레이크가 걸린 셈이에요. 서초구는 71→84건으로 +18.3% 소폭 증가하면서 강남·서초 라인에 붙는 흐름이에요. 이 글에서는 자치구별 토지거래허가 승인 건수가 한 주 만에 어떻게 갈렸는지, 그리고 단지 단위로 보면 어디에 사람이 몰렸는지 한번 정리해봤어요.
전체 서울 토허제 허가는 1,683건으로 전주 1,812건 대비 7.1% 줄었어요. 총량은 살짝 식었는데, 안을 열어보면 자치구 손바뀜이 꽤 분명하게 드러나요. 강남3구 내부 분기는 그 중에서도 가장 눈에 띄는 신호고요. 송파만 식는 모양새는, 결국 전주에 집중됐던 허가 신청이 일단락되면서 다음 주에 추가로 들어올 흐름이 줄었다는 해석이 자연스러워요. 반대로 강남구는 전주 74건이라는 비교적 낮은 베이스 위에서 두 자릿수 단지가 동시에 움직이며 단숨에 125건까지 올라왔어요.
▶ 자치구 손바뀜 — 들어온 곳, 빠진 곳
상위 10개 자치구를 늘어놓으면 들어온 쪽과 빠진 쪽이 깔끔하게 나뉘어요. 들어온 쪽은 강남구(74→125), 강동구(105→129), 성북구(100→126), 서대문구(81→84), 서초구(71→84). 빠진 쪽은 송파구(151→96), 강서구(147→101), 도봉구(92→71), 구로구(103→86), 노원구(180→175). 사실 노원구는 175건으로 여전히 1위지만, 전주 대비로는 살짝 식은 라인에 속해요.
따져보면 한 주 변동의 무게중심이 강북·강서에서 강남·강동·성북 쪽으로 옮겨간 모양새예요. 강서구가 -31.3%, 송파구가 -36.4%로 두 자릿수 감소를 같이 보여준 반면, 강남구 +68.9%와 성북구 +26%, 강동구 +22.9%가 들어오는 라인을 만들었어요. 흥미롭게도 노원구는 총량 1위 자리는 지켰지만 증감은 멈춘 상태라, 다음 주에 다시 가속이 붙는지가 관전 포인트예요.
용도 구성도 짧게 짚을 만해요. 이번 주 전체 1,683건 중 주거용이 1,680건. 99.8% 가 주거용 허가라는 뜻이고, 서울 25개 구 전체가 토지거래허가구역이라는 점을 감안하면 이 주간 흐름은 사실상 아파트 매매 수요의 분포 변화로 봐도 무방해요.
▶ 단지로 보면 — 자치구 TOP10에 없던 중구가 1위
자치구 단위에서 한 발 더 들어가 단지 단위로 보면 그림이 또 달라져요. 단일 단지 1위는 중구 남산타운아파트 16건. 자치구 TOP10에 중구 이름은 없는데, 단지 단위에서는 가장 굵은 한 점이 찍힌 거예요. 대단지 한 곳이 그 주 자치구 허가 흐름을 끌어올리는 전형적인 패턴이에요.
뒤를 잇는 단지를 보면 성북구 길음뉴타운2단지푸르지오 13건, 강동구 올림픽파크포레온아파트 13건, 성북구 한신아파트 10건, 중랑구 신내9단지진흥 9건이 줄을 서요. 강남구 쪽에서는 도곡렉슬아파트 9건과 개포자이프레지던스아파트 8건이 동시에 잡히는데, 강남구 자치구 증가율(+68.9%)의 배경에 이 두 단지의 동시 움직임이 깔려 있다고 봐도 무리가 아니에요.
정리하면 1. 자치구 손바뀜은 강남·강동·성북이 들어오고 송파·강서가 빠지는 그림 2. 단지 단위 1위는 자치구 TOP10에 없던 중구 남산타운 16건 3. 강남구 증가는 도곡렉슬·개포자이프레지던스 같은 대장 단지에 분산이 아닌 집중이 붙은 결과 라는 세 줄로 요약돼요.
※ 데이터 기준: 토지거래허가 승인 완료 건 기준. 신청 후 심사 중인 건은 포함되지 않아요.
▶ 다음 주 실거래 예고편
토지거래허가는 신청 → 구청 심사 → 승인 → 계약 → 국토부 실거래 신고 순서로 흘러요. 즉 이번 주 승인된 1,683건은 다음 주부터 계약·실거래 신고 라인을 타고 국토부 데이터에 천천히 잡히기 시작해요. 강남구 125건과 강동구 129건, 성북구 126건이 다음 1~2주 실거래 흐름의 가장 굵은 줄기예요. 반대로 송파구 96건은 전주 대비 절반 가까이 줄어든 만큼, 다음 주 송파발 실거래 신고도 자연스럽게 가라앉을 가능성이 커요.
토허맵에서 자치구별 토허제 허가 추이 차트를 같이 보면, 한 주 변동이 일시적 튐인지 추세 전환인지 한눈에 가늠하기 좋아요. 강남구가 두 주 연속 증가로 이어가면 추세, 한 주에 그치면 베이스 효과로 정리되는 식이에요. 결국 이번 주 핵심은 "총량 -7.1% 안에서 강남3구가 갈렸다"는 한 문장으로 요약되고, 다음 주 실거래 신고가 그 해석을 검증해 줄 거예요.