요즘 부동산 뉴스에서 동탄을 토지거래허가구역으로 묶을지가 화제예요. 그런데 막상 그걸 결정하는 사람이 누구냐고 물으면 다들 머뭇거려요. 국토교통부가 칼을 쥔 것 같지만, 동탄만 콕 집어 지정할 권한은 사실 경기도지사에게 있어요. 토허제를 둘러싼 뉴스가 왜 그렇게 흘러가는지는, '누가 지정하는가'라는 구조 하나만 알면 깔끔하게 풀려요.

▶ 가장 헷갈리는 지점: '지정'과 '허가'는 주체가 다르다

토허제 이야기에서 사람들이 가장 많이 섞어 쓰는 두 단어가 '지정'과 '허가'예요. 따져보면 둘은 완전히 다른 행위고, 결정하는 주체도 다르답니다.

지정은 특정 지역을 통째로 규제 구역으로 묶는 일이에요. 토지거래허가구역으로 묶이면 그 안에서 일정 규모 이상의 거래는 사전 허가를 받아야 해요. 반면 허가는 그 구역 안에서 개별 거래 하나하나를 승인하는 절차예요. 부동산 거래신고 등에 관한 법률은 이 둘을 다른 조문에서 다루는데, 구역을 묶는 지정은 광역 단위가, 개별 거래 승인은 기초 단위가 맡도록 나눠 놓았어요.

정리하면 이래요. 구역을 묶는 토지거래허가 '지정'은 시·도지사나 국토교통부 장관이 하고, 막상 집을 사고팔 때 받는 '허가'는 시장·군수·구청장이 해요. 같은 토허제 안에서도 손이 둘로 나뉘어 있는 셈이에요.

▶ 지정은 누가? 시·도지사가 원칙, 국토부는 예외

그럼 구역 지정의 권한부터 짚어볼게요. 원칙은 시·도지사예요. 허가구역이 같은 시·도 안의 일부 지역일 때는 그 광역단체장이 지정해요. 서울 25개 자치구 전체가 묶인 건 서울시장이, 경기 과천이나 성남 분당구처럼 경기도 안의 지역이 묶인 건 경기도지사가 지정한 결과예요.

국토교통부 장관이 나서는 경우는 두 가지로 정해져 있어요. 허가구역이 둘 이상의 시·도에 걸쳐 있거나, 국가가 시행하는 개발사업으로 투기적 거래가 성행하고 지가가 급등하는 지역일 때예요. 흥미롭게도 동탄 한 곳만 지정하는 일은 이 두 조건 어디에도 딱 들어맞지 않아요. 한 도 안의 일부 지역이니까요.

지정은 아무나 즉흥적으로 못 해요. 국토부는 중앙도시계획위원회, 시·도지사는 시·도 도시계획위원회의 심의를 거쳐야 하고, 지정하면 공고해서 누구나 열람할 수 있게 해요. 한번 지정하면 5년 이내의 기간으로 정해 두고요.

▶ 그래서 동탄은 경기도지사의 손에 있다

이제 동탄 사례가 왜 그렇게 다뤄지는지 보여요. 2026년 6월 현재 동탄은 아직 토허구역으로 지정되지 않았고, 지정 카드가 거론되는 단계예요. 그리고 동탄만 단독으로 묶는 권한은 경기도지사에게 있어요. 국토부는 둘 이상의 시·도에 걸치거나 광역 단위로만 지정할 수 있어서 동탄 한 곳을 집어 규제하는 건 권한 밖이거든요.

여기서 짚을 변화가 하나 있어요. 화성시는 2026년 2월 만세·효행·병점·동탄 4개 일반구 체제로 출범했어요. 동탄구가 생기면서 구 단위로 콕 집어 규제하는 게 가능해진 거예요. 지난해 10·15 대책 때만 해도 동탄은 독립된 구가 아니어서 규제지역 지정에서 빠졌었거든요.

배경에는 뜨거운 시세 흐름이 있어요. 6월 둘째 주 동탄구 아파트 매매가는 전주 대비 "1.98%" 올라 전국에서 가장 높은 상승률을 기록했고, 동탄역 인근 전용 84㎡ 한 단지는 약 넉 달 만에 18억8000만원에서 22억2500만원으로 3억 넘게 뛰었어요. 3~5월 매수자 6,119명 중 외지인이 2,084명, 비율로는 "34.1%"에 달했고요. 다만 이 가격·상승률은 시세 데이터일 뿐, 지정이라는 정책 행위와 곧장 인과로 묶을 수 있는 건 아니에요.

▶ 지정과 허가, 알아두면 뉴스가 다르게 읽힌다

마지막으로 한 가지만 덧붙일게요. 일단 구역으로 지정되면 그 안의 거래는 관할 구청장의 허가를 받아야 하고, 허가 없이 맺은 계약은 무효예요. 2년 이하 징역이나 계약 당시 개별공시지가 기준 토지가격의 30% 이하 벌금이 따르고요. 지정은 광역이 큰 그림을 그리는 일, 허가는 기초가 거래마다 도장을 찍는 일이라고 기억하면 둘이 헷갈리지 않아요.

이 글의 법적 기준은 부동산 거래신고 등에 관한 법률이고, 동탄 관련 수치와 상황은 2026년 6월 기준이라 지정 여부는 아직 확정이 아닌 논의 단계라는 점을 감안해 주세요. 실제 적용과 지정 여부는 관할 시·도청과 구청에서 확인하는 게 정확해요. 토허맵에서 지역이나 단지를 검색하면 그곳이 토지거래허가구역인지, 허가가 얼마나 쌓였는지 한 화면에서 확인할 수 있으니 뉴스를 따라갈 때 함께 보면 도움이 될 거예요.