서울 급매 하면 늘 강남이었는데, 이번 주엔 잠실·명일동·세운에서도 고점 대비 20% 넘게 빠진 호가가 올라와 있어요. 서울 토지거래허가구역의 활성 급매 6건을 호가 기준으로 줄 세워봤더니, 강남 3건 말고 송파·강동·중구가 한 건씩 끼어 있었어요. 한 시점 스냅샷이라 거창한 흐름으로 읽을 건 아니지만, 적어도 이번 주만 보면 급매가 강남 안에만 머물지 않았다는 게 눈에 띄었어요. 참고로 아래 수치는 전부 네이버 부동산 매물 호가 기준이라 실시간으로 바뀌고, 실제 매물과 다를 수 있어요.
▶ 헤드라인은 잠실 갤러리아팰리스, 호가 29.1억
이번 주 무게 중심은 송파구 잠실동 갤러리아팰리스예요. 전용 162㎡(약 62평), 고층(46층) 매물이 호가 "29.1억"에 올라와 있는데, 이 단지 역대 최고 실거래가는 38억이었어요. 고점 대비 8.9억 빠진 호가고, 비율로는 23% 낮은 수준이에요. 직전 실거래도 38억 부근이라 고점과 거의 같은 자리였던 단지의 매물이 20%대까지 내려온 셈이에요.
잠실은 송파구에서도 토지거래허가구역의 대표 격으로 자주 거론되는 동네예요. 1,584세대 대단지인 주상복합이고, 잠실 한복판이라 매물 하나하나가 시세 기준점처럼 읽히는 곳이거든요. 다만 같은 단지 안에서도 층·향·동에 따라 호가 차이가 크게 나기 때문에, 이 한 건만 보고 단지 전체가 29억대라고 읽으면 안 돼요. 어디까지나 지금 올라와 있는 한 매물의 호가라는 점을 짚어둘게요.
▶ 잠실 밖으로, 강동 명일·중구 세운까지
이번 주가 평소와 달랐던 건 강남 바깥 단지가 같이 올라왔다는 점이에요.
- 강동구 명일동 명일현대: 전용 83㎡(약 34평), 호가 14.8억. 고점 19억 대비 4.2억(22%) 낮은 호가예요. 524세대고요.
- 중구 입정동 힐스테이트세운센트럴2단지: 전용 45㎡(약 18평), 호가 9.4억. 고점 12.4억 대비 3.0억(24%) 낮아, 이번 6건 중 할인율이 가장 큰 매물이에요. 도심 한복판 608세대 주상복합이고요.
명일동도, 세운 일대도 모두 같은 토지거래허가구역이에요. 서울은 25개 구 전체가 여기에 묶여 있어서 잠실이든 명일동이든 세운이든 허가 절차를 똑같이 거쳐야 해요. 그동안 서울 급매 상단은 압구정·도곡 같은 강남 초고가 단지가 거의 다였는데, 이번 주에는 10억 안팎의 강동·도심 매물까지 같이 올라온 거예요. 가격대로 보면 9.4억(세운)부터 50.9억(압구정)까지 폭이 넓어졌고, 5~10억 한 건, 10~15억 한 건이 그 아래를 채웠어요.
다시 강조하면, 6건짜리 호가 스냅샷이라 "이제 강동·도심으로 옮겨가는 중"이라고 단정할 근거는 아니에요. 그래도 이번 주만 떼어 보면, 급매가 강남에만 보이던 그림은 아니었어요.
▶ 강남은 여전히 절대 낙폭이 컸어요
물론 고점에서 깎인 금액 자체로 보면 강남이 여전히 제일 컸어요. 압구정 현대8차(전용 111㎡·약 42평)는 호가 47.85억으로 고점 62.1억보다 14.25억 낮았고, 도곡 타워팰리스3차(전용 163㎡·약 62평)도 호가 48.9억으로 13.1억 빠진 호가였어요. 압구정 미성2차(전용 118㎡·약 45평)는 호가 50.9억으로 11.6억 낮았고요. 다만 압구정·도곡 쪽은 최근에 다룬 적이 있어서 이번엔 이 정도만 짚고 넘어갈게요.
흥미로운 건 할인율로 줄을 세우면 순서가 달라진다는 점이에요. 비율로는 중구 세운센트럴2단지(24%)가 가장 높고, 잠실 갤러리아팰리스와 압구정 현대8차가 23%로 뒤를 이었어요. 절대 금액은 강남이 크지만, 고점 대비 비율로는 도심·잠실이 강남 초고가 단지에 밀리지 않았던 셈이에요. 참고로 서울 토허제 구역은 이번 주 6건 모두 19~24% 구간이라, 40%대까지 빠진 단지가 있는 지방에 비하면 고점 대비 낙폭이 더 완만한 편이었어요.
▶ 정리하며
이렇게 보면 이번 주 서울 토지거래허가구역 급매는, 절대 낙폭은 강남이 크지만 호가가 빠진 단지의 분포 자체는 잠실·강동·도심까지 한 건씩 넓어진 한 주였어요. 같은 토허제 구역이라도 9억대 도심 매물부터 50억대 압구정 매물까지 결이 제각각이라, 한 줄로 묶기보다 단지별로 따로 봐야 해요. 토허맵 급매 탭에서 자치구별로 필터해서 이런 호가 매물을 직접 비교해볼 수 있어요.
마지막으로, 호가가 낮다고 그대로 싼 매물이라고 보긴 어려워요. 층·향·조망이나 개별 하자 같은 미확인 요소가 있고, 토허제 구역은 허가를 받아야 계약이 가능하며 주거용은 허가 후 2년 안에 실거주해야 하는 의무도 있어서, 실수요로 접근할지 여부에 따라 같은 호가도 다르게 읽혀요. 숫자는 출발점일 뿐, 매물 하나하나는 결국 따로 들여다봐야 해요.