송파구에서 세대수 대비 토허제 허가가 가장 많이 몰린 단지가 어디일 것 같으신가요? 잠실엘스나 파크리오, 헬리오시티를 떠올리셨다면 숫자를 다시 보실 필요가 있어요. 최근 7개월 기준, 송파구 토허제 허가가 가장 많이 쏠린 단지는 1989년 준공된 1316세대 "문정시영아파트"거든요. 세대수 대비 토지거래허가 비율이 7.83%로, 송파 대표 대단지들과 체급이 다른 숫자가 나왔어요.
■ 잠실 대단지보다 4배 넘게 몰린 송파구 토허제 허가
문정시영은 지난 7개월 동안 토지거래허가 103건이 승인됐어요. 세대수 1316세대 대비 7.83%예요. 같은 기간 송파구 주요 대단지와 비교하면 격차가 뚜렷해요.
● 문정시영아파트(1316세대): 허가 103건 (7.83%)
● 파크리오아파트(6864세대): 허가 121건 (1.76%)
● 잠실엘스아파트(5678세대): 허가 100건 (1.76%)
● 리센츠아파트(5562세대): 허가 114건 (2.05%)
● 헬리오시티아파트(5150세대): 허가 108건 (2.10%)
● 잠실주공5단지(3930세대): 허가 80건 (2.04%)
절대 건수로 보면 파크리오 121건, 리센츠 114건, 헬리오시티 108건이 문정시영보다 많지만, 세대 규모가 4~5배라 비율로 환산하면 문정시영이 "4.45배"까지 벌어져요. 송파구 토허제 상위 14개 단지 중 7% 선을 넘은 곳은 문정시영이 유일하고, 2위 거여1단지(5.48%)와도 2%p 이상 차이가 나요.
■ 103건 허가가 쌓인 7개월, 4월 페이스가 빨라지고 있어요
문정시영 토지거래허가 타임라인을 월별로 보면 꾸준한 수요 위에 최근 가속이 얹힌 모양새예요.
● 2025년 10월: 17건
● 2025년 11월: 13건
● 2025년 12월: 15건
● 2026년 1월: 11건
● 2026년 2월: 10건
● 2026년 3월: 20건
● 2026년 4월(15일까지): 17건
겨울인 1~2월에 월 10~11건으로 잠깐 숨을 고른 뒤 3월에 20건으로 반등했고, 4월은 전반기 15일 동안 이미 17건이 승인됐어요. 이 페이스가 4월 전체로 이어지면 월 30건대도 가능한 속도예요. 문정시영만 놓고 보면 송파구 토허제 수요가 식지 않았다는 신호로 읽혀요.
■ 실거래 68건의 가격 분포, 주력은 16평이에요
같은 기간 국토부 실거래 신고는 68건이 등록됐어요. 평형별 가격대가 뚜렷하게 갈려요.
● 전용 25.65㎡(약 10평): 7건, 4.6억원~7.4억원, 평균 5.6억원
● 전용 35.46㎡(약 14평): 11건, 6.98억원~8.3억원, 평균 7.67억원
● 전용 39.69㎡(약 16평): 39건, 5억원~10.6억원, 평균 8.91억원
● 전용 46.26㎡(약 19평): 11건, 9.2억원~11.45억원, 평균 10.2억원
가장 눈에 띄는 건 16평(전용 39.69㎡)이 실거래 39건으로 "전체의 57.4%"를 차지한다는 점이에요. 평균 8.9억원대에서 가격대가 폭넓게 형성돼 있고, 저층 물건으로 추정되는 5억원대부터 10억원을 넘긴 거래까지 구간이 넓어요. 10평은 5억원대 중반, 19평도 10억원 초반이라 송파구 내 다른 아파트 실거래와 비교하면 진입 가격이 낮은 편에 속해요.
■ 준공 37년차, 평균 전용 38㎡ 단지에 매수세가 붙는 배경
문정시영은 1989년 준공으로 올해 준공 37년차이고, 평균 전용면적은 38.79㎡예요. 송파구 아파트치고 드물게 평형이 전반적으로 작은 단지거든요. 부지는 문정동 145번지, 송이로31길 일대에 자리 잡고 있어요.
● 1316세대 규모지만 평균 전용 38㎡대의 작은 평형 위주
● 16평 기준 8억원대, 10평은 5억원대 중반부터 진입 가능
● 월 10~20건대 토지거래허가가 7개월 연속 이어지는 중
재건축 일정이나 정비 단계에 대한 공식 정보는 이 데이터만으로 단정하기 어려워요. 다만 "오래된 1316세대 + 낮은 평형 진입 가격 + 끊이지 않는 토지거래허가"라는 조합이 송파구 토허제 허가 쏠림 1위라는 숫자로 나타나고 있다는 사실은 분명해요. 잠실엘스·파크리오·리센츠처럼 평형이 큰 대단지와 수요 성격이 다르게 움직이고 있는 셈이에요.
※ 데이터 기준: 토지거래허가는 구청 승인 완료 건, 실거래는 국토부 신고 완료 건이에요. 최근 1~2주 실거래 신고는 아직 집계되지 않을 수 있어요.
■ 토허맵에서 허가와 실거래를 같이 보세요
허가 103건은 구청 심사를 통과한 승인 건수, 실거래 68건은 국토부에 신고 완료된 계약 기준이라 집계 창구가 달라요. 두 숫자를 나란히 놓고 봐야 문정시영 같은 단지의 실제 수요 강도가 보여요. 토허맵에서 문정시영아파트 단지 페이지를 열면 월별 토지거래허가 타임라인과 평형별 실거래 이력을 한 화면에서 비교해볼 수 있어요.