강남 개포동 신축 대장으로 꼽히는 개포자이프레지던스에 토허제 허가가 4월부터 빠르게 쌓였어요. 12월부터 3월까지 잠잠하다가 4월 25건, 5월 19건으로 두 달 만에 "44건"이 몰렸거든요. 6개월 전체 61건의 72%가 이 두 달에 집중된 셈이에요. 같은 기간 실거래는 34평이 평균 38억대에서 움직였고요. 3,375세대 개포 대단지의 토허제 허가와 실거래를 같이 들여다봤어요.

▶ 토허제 허가, 4월부터 몰렸어요

개포자이프레지던스는 2023년 입주한 3,375세대 대단지예요. 2025년 12월부터 2026년 5월까지 토지거래허가 61건이 승인됐는데, 월별로 끊어 보면 흐름이 뚜렷해요. 12월 4건, 1월 3건, 2월 2건으로 한 자릿수에 머물다가 3월 8건, 4월 25건, 5월 19건으로 봄 들어 확 늘었어요. 허가 건수는 구청이 승인을 마친 건만 잡히는 수치라, 신청만 들어와 심사 중인 건은 빠져 있어요. 그 점을 감안해도 4~5월 두 달에 허가가 집중된 흐름은 분명해요. 재건축으로 새로 지은 단지가 입주 2~3년차에 접어들며 손바뀜이 늘어나는 시기와, 봄 이사철이 겹친 영향으로 볼 수 있어요. 다만 허가는 신청·심사 일정에 따라 특정 달에 몰리기도 해서, 한 달 수치만으로 추세를 단정하긴 일러요.

▶ 같은 기간 실거래는 34평이 평균 38억

허가와 별개로, 같은 6개월간 실거래는 28건이 신고됐어요. 토허제 허가가 구청 승인 기준이라면 실거래는 국토부 신고 기준이라, 두 숫자는 출처도 시점도 달라 그대로 묶어 보긴 어려워요. 실거래만 떼어 보면 평형별 가격이 이렇게 갈렸어요.

- 34평(전용 84㎡): 10건, 평균 약 "38억" (35억~42억대)

- 24평(전용 60㎡): 9건, 평균 약 29억

- 44평(전용 115㎡): 2건, 47억대

거래의 3분의 1이 넘는 10건이 34평에 몰렸고, 평균이 38억이에요. 그 사이 32평(전용 78㎡)은 4건이 35억대, 39~42평은 41억 안팎에서 한두 건씩 신고됐고요. 가장 작은 20평(전용 50㎡)이 26억대, 가장 큰 44평이 47억대까지 신고됐으니, 같은 신축 대단지 안에서도 평형에 따라 20억 넘게 벌어지는 셈이죠. 거래가 34평에 쏠린 건 강남 신축 대단지에서 국민평형 수요가 그만큼 두텁다는 뜻으로 읽혀요. 다만 실거래는 계약 후 신고까지 시차가 있어, 5월 말 거래는 아직 덜 잡혔을 수 있어요.

▶ 강남 개포에서 허가 밀도는 어디가 높을까요

개포자이프레지던스의 허가 61건은 강남 대단지 중에서도 많은 편이에요. 다만 세대수로 나눈 비율은 1.81%로 중간 정도죠. 같은 강남에서 비율이 더 높은 곳은 따로 있어요.

· 까치마을 4.21% (1,403세대·59건)

· 대치2단지 3.64% (1,758세대·64건)

· 개포자이프레지던스 1.81% (3,375세대·61건)

비율이 높은 까치마을과 대치2단지는 모두 재건축을 바라보는 중소 규모 구축이라, 세대 대비 허가가 더 촘촘하게 찍히는 편이에요. 반대로 6,702세대 디에이치퍼스티어아이파크는 허가 63건에도 비율은 0.94%로 가장 낮아요. 단지가 클수록 같은 건수라도 비율은 희석되는 거예요. 토허제 허가를 단지끼리 견줄 때 건수만 볼지, 세대수로 나눠 볼지에 따라 순위가 달라진다는 뜻이에요.

▶ 정리하면

개포자이프레지던스는 토허제 허가가 4~5월에 몰렸고, 같은 기간 실거래는 34평 38억을 중심으로 움직였어요. 허가 건수는 강남 대단지 중 많은 축이지만 세대수 대비 비율로는 중간이고요. 토허맵 단지 페이지에서 허가 추이와 평형별 실거래를 나란히 놓고 보면 강남 개포 토허제 흐름이 한결 또렷하게 잡혀요. 허가와 실거래는 출처가 다른 신호인 만큼, 각각을 따로 떼어 읽는 게 정확하다는 점도 같이 기억해 두면 좋아요.