한 달 만에 토지거래허가가 77건 쌓인 단지가 있어요. 노원구 상계동의 상계주공3단지, 1988년 준공된 38년 된 2,213세대 대단지예요. 6개월(2025년 11월 18일~2026년 5월 13일) 누적 허가가 139건인데 그중 4월 한 달에만 77건이 몰렸어요. 직전 3개월(1~3월) 합이 30건이었으니까 4월 한 달 폭증이 직전 분기 전체의 2.5배인 셈이에요. 노원구 토허제 데이터를 들여다보면 이 단지 한 곳에서 벌어진 일이 생각보다 묵직해요.
▶ 6개월 139건, 세대수의 6.28%가 허가창구를 두드렸어요
상계주공3단지의 6개월 누적 허가 139건은 전체 2,213세대 대비 6.28%예요. 같은 노원구에서 1,000세대 넘는 단지들과 비교하면 이 비율이 1위예요. 2위 태강아파트(아이파크) 5.85%, 3위 상계주공11단지 5.05%, 4위 상계주공14단지 4.71%, 5위 상계주공6단지 4.51%로 이어져요. 노원구 1000세대+ 단지 허가율 TOP 5 중 4개가 상계주공 계열이라는 점은 그 자체로 신호예요. 상계 재건축 기대감이 시장에 들어와 있다는 뜻으로 읽을 수 있어요. 단정적으로 추진 단계를 못 박을 수는 없지만, 매수자들이 같은 동네 같은 연식의 단지를 동시에 찾고 있다는 흐름은 분명해요.
월별로 풀어보면 결이 더 또렷해요. 2025년 11월 4건, 12월 7건, 2026년 1월 4건으로 한 자릿수~열 자릿수 초반에 머물다가 2월 15건, 3월 11건으로 살짝 데워졌고, 4월에 77건으로 단번에 폭발했어요. 5월은 13일까지 21건이라 월 환산 시 50건 안팎 페이스로 보여요. 노원구 토허제 신청에서 승인까지는 구청 심사 절차가 들어가니까, 4월 승인 건들은 그보다 앞선 시점의 계약·신청이 누적된 결과로 보는 게 맞아요.
▶ 실거래 41건을 평형별로 뜯어보면 24평이 절반 가까워요
같은 기간(2025-11-21~2026-04-21) 국토부 실거래 신고는 41건이에요. 평형별로 보면 매수세가 어디에 몰렸는지 더 분명해져요. 전용 58.01㎡(약 24평) 10건, 59.2㎡(약 24평) 4건, 59.28㎡(약 24평) 2건, 59.39㎡(약 24평) 2건으로 24평 라인이 합쳐서 18건, 전체 거래의 44%예요. 가격대는 6.9억~8.8억 범위에 평균 7.5~8.1억대를 만들고 있어요. 24평 한 평형에서만 6개월간 18건이 손바뀜한 셈이라 이 평형이 상계주공3단지의 거래 엔진 역할을 하고 있어요.
30평대로 가면 결이 또 달라져요. 전용 73.94㎡(약 30평)는 6건 거래에 평균 9.17억, 최고가 10.0억까지 찍혔어요. 전용 84.2㎡(약 34평)는 1건이지만 "10.8억"으로 단지 내 최고 신고가예요. 같은 34평이라도 84.38㎡와 84.41㎡는 9.0억에 거래돼 호가 분산이 꽤 커요. 가장 작은 전용 32.39㎡(약 13평)는 2건에 평균 4.57억이에요.
여기서 재밌는 게 평당가 역전이에요. 13평은 평당 약 3,500만원인데 34평 최고가는 평당 약 3,200만원이에요. 일반적으로 큰 평수가 평당가 높은데 상계주공3단지는 작은 평수가 더 비싸요. 재건축 기대감이 들어왔을 때 자주 보이는 패턴이에요. 대지지분 기준으로 가격을 가늠하는 매수자들이 작은 평형도 같은 1세대 분양권으로 본다는 인식이 가격에 박혀 있는 거예요.
▶ 노원 상계주공 라인이 동시에 움직이고 있어요
허가율 TOP 5에서 상계주공 3·11·14·6단지가 동시에 등장하는 게 핵심이에요. 3단지 6.28%, 11단지 5.05%, 14단지 4.71%, 6단지 4.51%, 그리고 9단지도 3.64%로 상위권에 들어가 있어요. 노원구 토허제 허가가 상계 재건축 후보 단지들에 동시다발로 쌓이고 있다는 의미예요. 한 단지만 튀는 게 아니라 라인 전체가 매수세를 받고 있을 때 시장은 보통 동네 단위 모멘텀으로 해석해요.
다만 허가 건수와 실거래 건수를 같은 잣대로 비교하면 안 돼요. 노원구 토허제 허가는 구청 승인 시점 기준이고, 실거래는 계약 후 30일 이내 국토부 신고 시점이라 두 숫자 사이에 시차가 있어요. 4월 허가 77건 중 일부는 5월 이후에야 실거래로 잡힐 거고, 그래서 실거래 41건 옆에 허가 139건을 두고 단순 차이로 읽는 건 위험해요. 토지거래허가구역에서는 허가 취득 후 2년 실거주 의무도 따라붙으니까 매수자 입장에서는 진입 장벽이 한 겹 더 있다는 점도 같이 봐야 해요.
※ 데이터 기준: 토지거래허가는 구청 승인 완료 건, 실거래는 국토부 신고 완료 건이에요. 최근 1~2주 실거래 신고는 아직 집계되지 않을 수 있어요.
▶ 토허맵에서 확인할 수 있는 흐름
상계주공3단지처럼 단지 단위로 허가가 몰리는 시점을 잡으려면 월별 허가 추이와 평형별 실거래를 같이 봐야 해요. 토허맵에서 단지 상세 페이지의 허가이력 차트와 평형별 거래내역을 보면 이 흐름을 확인할 수 있어요.