서울 전체 토지거래허가는 한 주 만에 30% 가까이 줄었는데, 노원구만 거꾸로 4배 넘게 뛰었어요. 지난주 75건이던 노원구 허가가 이번 주(5월 25~31일) "311건"으로 늘면서, 그동안 줄곧 상위권을 지켜온 강남·강동·송파를 한꺼번에 제치고 허가 1위 자치구가 됐거든요. 서울 전체 허가가 2,033건에서 1,459건으로 약 28% 줄어든 흐름과 정반대라 더 눈에 띄어요.
▶ 상위 단지 TOP10 중 7곳이 노원구였어요
자치구 숫자만 보면 우연한 출렁임처럼 느껴질 수도 있는데, 단지별로 줄 세워봤더니 그림이 또렷해져요. 이번 주 허가가 가장 많았던 단지 10곳 중 7곳이 노원구 단지였거든요.
- 상계주공3단지 19건, 미성아파트 14건, 상계주공9단지 13건
- 한진한화그랑빌아파트 11건, 동신아파트 10건
- 상계주공4단지 9건, 중계그린1단지 8건
이 일곱 단지만 합쳐도 84건이에요. 노원구 전체 311건 중 적지 않은 몫이 몇몇 대단지에 몰려 있다는 뜻이죠. 특히 상계주공 계열만 따로 묶으면 3·9·4단지가 각각 19·13·9건으로, 세 단지 합이 41건이에요. 한 동네의 같은 계열 단지에 허가가 이렇게 겹쳐 들어오는 건 흔한 패턴은 아니에요.
여기 오른 노원 단지들은 공통점이 있어요. 상계주공·중계그린·미성처럼 1980년대 후반에서 1990년대 초에 지어진, 재건축 연한을 넘긴 노후 대단지라는 점이에요. 재건축 기대가 오래전부터 거론돼 온 곳들이기도 하고요. 다만 수집한 데이터에는 각 단지의 재건축 단계나 추진 현황은 들어 있지 않아서, 이번 허가 집중이 곧 재건축이 시작됐다는 신호라고 단정하긴 어려워요. 보이는 사실은 "재건축 연한을 넘긴 노원의 노후 대단지에 토지거래허가가 몰렸다"는 것까지예요.
▶ 강남은 제자리, 송파·강서는 반토막
노원구가 튀어 오른 만큼 다른 상위 자치구의 움직임도 같이 봐야 흐름이 잡혀요. 강남구는 107건에서 113건으로 거의 변동이 없었고, 강동구는 53건에서 114건으로 두 배쯤 늘어 노원 다음으로 많았어요. 반대로 송파구는 227건에서 92건으로 약 60% 줄어 반토막 이하가 됐고, 강서구도 192건에서 80건으로 비슷하게 빠졌어요.
그러니까 서울 전체 허가가 줄어든 건 송파·강서처럼 그동안 많던 곳이 한꺼번에 식은 영향이 큰데, 그 와중에 노원구만 따로 불이 붙은 셈이에요. 허가 건수는 구청 승인이 끝난 건만 잡히기 때문에, 신청만 들어와 아직 심사 중인 건은 이 숫자에 빠져 있어요. 그래서 노원의 신청 단계 물량까지 더하면 실제 관심은 이 수치보다 더 클 가능성도 있어요. 토허맵 토지거래허가 현황에서 자치구·단지별로 같은 흐름을 더 자세히 들여다볼 수 있어요.
▶ 허가의 99.5%가 주거용이라는 점
목적별로 나눠 보면 이번 주 1,459건 중 1,451건이 주거용이었어요. 비율로 따지면 99.5%로, 사실상 전부 주거용인 셈이죠. 사업용 4건, 기타 3건, 복지편익시설용 1건을 빼면 나머지가 전부 집을 사기 위한 허가예요.
이게 자연스러운 이유가 있어요. 서울은 25개 구 전체가 토지거래허가구역이고, 주거용 허가는 2년 안에 실제로 들어가 살아야 하는 실거주 의무가 붙거든요. 실거주 계획 없이 투자 목적만으로는 허가 자체가 잘 나지 않는 구조라, 통과된 건들이 대부분 주거용으로 잡히는 거예요. 노원의 노후 대단지에 몰린 허가도 이 틀 안에서 승인된 것들이라, 재건축 기대만 보고 들어온 단순 차익 매수라기보다 실거주를 전제로 한 매수 비중이 클 가능성이 있어요.
정리하면, 이번 주 서울 토허제 허가는 전체적으로 식어가는 와중에 노원구라는 한 점에 또렷하게 몰렸어요. 그것도 상계주공을 비롯한 노후 대단지에 집중됐고요. 재건축이 확정됐다고 말할 단계는 아니지만, 오래된 대단지를 향한 매수 관심이 허가라는 형태로 먼저 드러난 한 주였다고 볼 수 있어요.