토허제 허가, 신청하면 며칠 만에 나올까요? 매수를 결심하고 나면 가장 궁금한 게 바로 이 부분이에요. 결론부터 말하면 법으로 정한 처리기한은 접수일로부터 "15일"이지만, 실제로는 그보다 더 걸리는 경우가 적지 않거든요. 이 글에서는 토허제 승인 기간이 며칠이나 걸리는지, 왜 15일을 넘기게 되는지, 그리고 신청부터 등기까지 전체 흐름이 어떻게 이어지는지 차근차근 풀어볼게요.
▶ 법정 처리기한은 15일, 그런데 멈추는 구간이 있어요
토지거래허가의 법정 처리기한은 구청에 접수한 날로부터 15일 이내예요. 다만 이 15일은 달력상의 날짜를 그대로 세는 게 아니에요. 공휴일과 토·일요일은 카운트에서 빠지고, 무엇보다 구청에서 서류 보완을 요청하면 그 기간 동안에는 15일 시계가 멈춰요.
여기서 승인 기간이 길어지는 첫 번째 이유가 나와요. 제출한 서류에 빠진 부분이 있거나 추가 확인이 필요하면 구청이 보완을 요청하는데, 그 사이 날짜는 처리기한에 포함되지 않거든요. 결국 보완 요청을 받았을 때 대응 서류를 얼마나 빨리 내느냐에 따라 전체 일정이 크게 달라져요. 서류를 미리 꼼꼼히 챙겨 한 번에 접수하는 게 허가 기간을 단축하는 가장 확실한 방법인 셈이죠.
▶ 실제 소요 기간과 자치구별 속도 차이
그럼 현실에서는 얼마나 걸릴까요. 서류가 완비되고 민원이 적은 시기라면 5~10일 만에 허가증을 받기도 해요. 하지만 대부분은 평균 10일에서 15일 정도가 걸리고, 보완 요청이 끼거나 신청이 몰리는 시기에는 15일을 넘기기도 하죠.
여기서 자치구별 차이가 생겨요. 신청 건수가 적은 노원·도봉·강북·중랑 같은 곳은 상대적으로 빠르게 처리되는 편이에요. 반면 신청이 집중되는 자치구일수록 심사 대기가 길어지는 경향이 있어요. 토허제 신청이 몰리는 강남·서초·송파나 양천 쪽은 처리가 지연되는 일이 잦은 편이고요. 마포·용산·성동·광진처럼 평균적인 속도를 보이는 곳도 있어요.
다만 이건 어디까지나 신청 건수에 따른 일반적인 경향이에요. 특정 구가 무조건 늦거나 빠르다고 단정할 순 없고, 같은 구라도 시기에 따라 달라져요. 이사 수요가 몰리는 2~3월과 10~11월 성수기에는 어느 자치구든 처리가 더 걸릴 가능성이 높아지거든요. 허가가 몰려 처리가 늦어지는 자치구가 어디인지는 토허맵에서 자치구별 허가 현황을 보면 대략 가늠해볼 수 있어요.
▶ 신청부터 등기까지, 전체 타임라인
승인 기간만 따로 보면 흐름이 잘 안 그려지니, 전체 일정을 한 줄로 이어볼게요.
1. D-30 무렵: 매수를 결심하고 물건을 탐색해요.
2. D-15 전후: 서류를 준비해 관할 구청에 접수해요.
3. D-0에서 D+15: 구청 심사가 진행되고, 이 안에 허가증을 받게 돼요.
4. 허가 후: 매매계약을 체결하고, 계약일로부터 30일 이내에 국토부에 실거래 신고를 해요.
여기서 꼭 기억할 점은 허가 승인일과 계약일, 실거래 신고일이 모두 다른 시점이라는 거예요. 허가증을 받아야 비로소 계약을 맺을 수 있고, 허가 없이는 계약 자체가 불가능하거든요. 계약 후 잔금과 소유권이전등기는 실무상 보통 30~60일 안에 진행돼요. 그리고 주거용으로 허가를 받았다면 입주해서 2년간 실거주하는 이용의무기간이 따라온다는 점도 놓치면 안 돼요. 참고로 서울은 25개 구 전체가 토지거래허가구역이라, 자치구만 다를 뿐 절차는 동일하게 적용돼요.
▶ 자주 묻는 질문
토허제 승인 기간을 두고 가장 많이 나오는 두 가지를 정리했어요.
15일이 지났는데 결과가 안 오면 어떻게 하나요. 법정 기한인 15일이 지났다면 관할 구청에 처리 현황을 문의해볼 수 있어요. 다만 서류 보완 요청이 진행 중인 상태라면 기한 카운트가 일시 정지돼 있을 수 있으니, 보완 요청을 받은 게 있는지부터 확인하는 게 좋아요.
허가받은 뒤 등기는 언제까지 해야 하나요. '허가증 유효기간 1년' 같은 등기 기한이 법으로 정해져 있는지는 확인되지 않았어요. 보통은 허가 후 매매계약을 맺고 잔금과 소유권이전등기를 실무상 30~60일 안에 진행하고요. 주거용으로 허가받았다면 입주해 2년간 실거주하면 돼요.
참고로 이 내용은 2025년 10월 기준 서울 토허제 규정을 바탕으로 정리한 거라, 지역과 시기에 따라 달라질 수 있어요. 실제 신청 전에는 관할 구청에서 한 번 더 확인하시는 걸 권해요.