6월 30일 하루에 동탄·구리·기흥을 두고 발표가 두 개 쏟아졌어요. 하나는 경기도가 지정한 토지거래허가구역(토허제), 다른 하나는 국토교통부가 지정한 투기과열지구·조정대상지역이에요. 이름도 비슷하고 같은 지역이라 헷갈리기 쉬운데, 지정 주체도 효력일도 규제 내용도 전혀 달라요. 이 글에서는 두 규제가 어떻게 다른지, 그리고 토허제가 실제 거래에서 뭘 의미하는지 또렷하게 정리해 볼게요.
▶ 같은 날 발표된 두 규제, 주체와 효력일부터 달라요
먼저 큰 줄기를 나눠 볼게요.
- 토지거래허가구역(토허제): 경기도가 시·도지사 권한으로 지정. 효력은 2026년 7월 5일부터 2027년 12월 31일까지, 약 1년 6개월이에요.
- 투기과열지구·조정대상지역(규제지역): 국토교통부가 별도로 지정. 효력은 7월 1일로 토허제보다 4일 빨라요.
같은 동탄·구리·기흥을 대상으로 했지만 한쪽은 경기도, 한쪽은 국토부가 각자 권한으로 내린 별개의 결정이에요. 그래서 "규제지역으로 묶였으니 토허제도 같이 풀린다"는 식으로 한 덩어리로 보면 안 돼요. 효력 시작일이 다른 것도 그 때문이에요.
▶ 토허제, 거래에서 실제로 뭐가 달라지나요
토허제의 핵심은 거래 전 허가예요. 토지거래허가구역 안에서는 기준 면적을 넘는 주택을 사고팔 때 계약 전에 관할 시장·구청장의 허가를 먼저 받아야 해요. 이번 대상은 건축법상 5층 이상 공동주택, 즉 아파트고요. 주거지역 기준으로 6㎡를 초과하는 아파트 거래는 사실상 대부분 허가 대상에 들어와요. 단독주택이나 일반 토지는 이번 대상이 아니에요.
가장 크게 와닿는 건 실거주 의무예요. 허가를 받아 아파트를 매수하면 취득 후 2년 동안 실제로 거주해야 해요. 이 기간에는 세를 줄 수 없으니, 전세를 끼고 사두는 갭투자가 사실상 막히는 거예요. 동탄·구리·기흥에서 토허제가 처음인 분들이 체감할 가장 큰 변화가 바로 이 지점이에요. "2년 실거주"라는 조건 하나가 매수 방식을 통째로 바꾸니까요.
▶ 어디가, 왜 묶였나요
지정 면적은 용인시 기흥구 81.64㎢, 화성시 동탄구 55.52㎢, 구리시 33.34㎢로 합계 170.5㎢예요. 특정 단지 몇 곳이 아니라 사실상 구·시 일대를 광역으로 묶은 규모예요.
배경도 지역마다 조금씩 달라요. 동탄과 기흥은 반도체 산업 투자가 늘고 GTX-A 같은 교통 개선 기대가 겹쳤고, 구리는 서울과 붙어 있는 역세권에 대체수요가 몰리면서 집값이 빠르게 올랐어요. 한국부동산원 6월 4주차 기준 연초 대비 누적 주택매매가격 상승률을 보면 동탄이 11.38%로 전국 최상위권이고, 구리 7.87%, 기흥 6.21% 순이에요. 가격이 가파르게 오른 곳을 골라 거래 문턱을 높인 셈이에요.
다만 개별 행정동 경계나 세부 예외까지는 발표 당일 언론 보도만으로 단정하기 어려워요. 정확한 경계와 예외 조건은 경기도가 내는 공식 고시문으로 한 번 더 확인하는 게 안전해요.
▶ 정리하면
경기 토허제는 이번이 처음이 아니에요. 과천·광명·성남·수원 일부·안양 동안구·용인 수지구·의왕·하남에 이어 이번에 동탄구·구리·기흥구가 더해진 거예요. 서울이 25개 자치구 전역을 토허구역으로 두고 있는 것과 달리, 경기는 이렇게 시·군·구별로 하나씩 범위가 넓어지고 있어요. 토허맵 지역 현황에서 서울·경기 지정 흐름을 한눈에 따라가 볼 수 있어요.
동탄·구리·기흥에서 아파트를 사려는 분이라면, 7월 5일부터는 계약 전 허가와 2년 실거주라는 조건을 전제로 움직여야 한다는 점이 핵심이에요. 같은 날 발표된 국토부 규제지역과는 별개의 절차라는 것까지 기억해 두면, 두 발표가 겹쳐 들려도 헷갈릴 일이 줄어들 거예요.