길음동 평균 거래가 12억 6,250만원, 장위동 4억 1,000만원. 같은 성북구 안에서 아파트값이 세 배 가까이 벌어져요. 3월 31일부터 4월 6일까지 성북구 토지거래허가구역 내 실거래는 총 13건이었는데, 동네 이름만 바뀌었을 뿐 전혀 다른 시장이 펼쳐지고 있었어요.
■ 동별 거래 현황 — 정릉동이 4건으로 가장 활발
이번 주 성북구 토허제 거래 13건을 동별로 뜯어보면 풍경이 확 달라져요. 상위 가격대를 형성한 곳은 길음동(2건, 평균 12억 6,250만원), 종암동(2건, 평균 10억 5,600만원), 돈암동(2건, 평균 10억 2,950만원)으로 모두 10억원대 이상에서 거래가 이뤄졌어요. 이 세 동은 지하철 역세권과 정비사업 완료 단지가 몰려 있다는 공통점이 있어요. 안암동3가도 1건이 11억원에 거래되면서 고려대 인근 입지 프리미엄이 반영된 모습이었어요.
● 정릉동 4건, 평균 5억 7,750만원 — 거래 건수는 가장 많지만 금액대는 중하위권
● 장위동 1건, 4억 1,000만원 — 성북구 토지거래허가구역 내 최저가 거래
● 석관동 1건, 7억 2,500만원 — 중간 가격대에서 한 건 발생
정릉동은 건수 기준으로는 성북구에서 가장 활발했지만 평균 거래가는 길음동의 절반에도 못 미쳤어요. 장위동은 유일하게 4억원대 거래가 나오면서 가격 하단을 형성했고요. 전주 38건에서 13건으로 거래량이 크게 줄었어요. 신고가는 2건, 하락 거래는 5건이 나왔고 평균 변동률은 플러스 5.1%였어요. 거래가 줄면서 오히려 가격 방향성이 갈리는 모습이에요.
■ 길음뉴타운 14억 vs 장위동 4.1억 — 뉴타운이 만든 격차
이번 주 최고가 거래는 길음뉴타운아파트 전용 84.78㎡(약 34평)로 14억원에 손바뀜됐어요. 길음동은 2000년대 중반부터 진행된 뉴타운 개발이 사실상 완성 단계에 접어든 지역이에요. 래미안, e편한세상 등 대형 브랜드 단지가 밀집해 있고, 4호선 길음역 역세권에 상업시설까지 갖춰져 있거든요.
반면 장위동은 뉴타운 구역 지정 이후 사업 속도가 더뎠어요. 장위뉴타운은 총 15개 구역 중 일부만 착공에 들어갔고, 나머지 구역은 조합설립이나 사업시행 단계에 머물러 있어요. 일부 구역은 아예 해제되기도 했고요. 현재 장위동에 남아 있는 매물 대부분이 1990년대 이전 구축 단지라서, 신축 프리미엄이 반영된 길음동과 직접 비교하기 어려운 상황이에요. 같은 성북구 토허제 구역이라는 이름 아래 있지만, 개발 완성도에서 오는 차이가 "세 배"라는 가격 격차로 그대로 드러나는 거예요.
정릉동도 흥미로운 위치에 있어요. 정릉풍림아이원아파트가 전용 84.09㎡(약 30평) 기준 6억 6,500만원에 거래됐는데, 길음동 같은 평형 대비 절반도 안 되는 가격이에요. 정릉동은 북한산 자락에 위치해 자연환경은 서울 시내에서 손꼽힐 만큼 좋지만, 지형 자체가 경사지여서 대규모 단지 조성이 쉽지 않았어요. 가장 가까운 지하철역이 4호선 성신여대입구역인데 도보로 20분 넘게 걸리는 단지가 많고, 버스 노선에 의존하는 구조라 출퇴근 접근성에서 길음동과 확연한 차이가 나요. 재개발보다는 소규모 정비 위주로 진행되다 보니 단지 규모와 브랜드 면에서도 길음동을 따라가기 어려운 상황이에요.
■ 토허제 112건 허가 — 거래는 줄었지만 허가 수요는 유지
이번 주 성북구 토지거래허가 신청은 112건이었어요. 실거래 13건과 비교하면 허가 대비 실제 거래 전환율이 낮은 편인데, 토허제 특성상 허가를 받아두고 계약 조건을 조율하는 과정에서 시간이 걸리기 때문이에요. 성북구는 길음뉴타운을 중심으로 강북권에서 거래가 활발한 지역이었기 때문에 토지거래허가구역으로 지정됐어요. 투기 과열을 막기 위한 규제인 만큼 허가 건수 자체가 해당 지역의 매수 관심도를 보여주는 지표이기도 해요.
주목할 점은 거래량이 전주 대비 65% 넘게 줄었는데도 하락 거래(5건)보다 상승 거래가 더 많았다는 거예요. 평균 변동률 플러스 5.1%는 소수 고가 거래가 평균을 끌어올린 측면이 있지만, 길음동·종암동·돈암동 등 10억원대 거래가 꾸준히 나오면서 성북구 상위 지역의 가격 지지력이 확인되는 흐름이에요.
성북구 내부에서 벌어지는 이 양극화는 단순히 신축이냐 구축이냐의 문제가 아니에요. 뉴타운 사업의 완성도, 역세권 접근성, 주변 인프라가 복합적으로 작용한 결과거든요. 길음동이 이미 "완성된 뉴타운"으로 강북권 대장주 역할을 하는 동안, 장위동과 정릉동은 각각 다른 이유로 가격 상승의 기회를 아직 잡지 못하고 있어요.
※ 데이터 기준: 국토부 실거래 신고 완료 기준. 최근 1~2주 계약 건은 아직 집계되지 않을 수 있어요.
토허맵에서 성북구 동별 시세 비교와 거래 히트맵을 보면 이 흐름을 확인할 수 있어요. 같은 구 안에서도 어떤 동이 거래가 활발하고, 어디서 가격이 움직이는지 한눈에 파악할 수 있거든요.