같은 강서구인데 동별로 평균가가 두 배 넘게 갈렸어요. 5월 둘째 주 강서구에서 신고된 실거래 21건을 동별로 한번 뜯어봤는데, 화곡동은 평균 13.84억인데 등촌동은 6.30억이었어요. 강서구 토허제 흐름을 자치구 단위 평균 하나로 정리하기 어려운 한 주였어요. 거주 핵심 권역과 외곽 베드타운이 따로따로 움직이는 모습이 이번 주 데이터에 또렷이 찍혔거든요.
▶ 화곡동만 모두 12억을 넘었어요 — 우장산 단지들의 무게
화곡동은 4건이 거래됐는데 평균가가 13.84억으로 강서구에서 가장 높았어요. 4건 모두 12억을 넘었다는 게 더 인상적이에요. 우장산롯데캐슬 전용 177.86㎡(약 73평)이 5월 8일 14.7억에 손바뀜됐고, 같은 단지 전용 117.19㎡(약 52평)은 5월 6일 13.2억에 거래됐어요. 우장산아이파크e편한세상 전용 59.98㎡(약 24평)은 5월 5일 13.9억, 다음 날 13.55억으로 이틀 연속 13억대를 찍었어요.
사실 24평형이 같은 주에 3,500만원 차이로 두 건 나왔다는 점은 따져볼 만해요. 동일 평형인데도 동·층·향에 따라 호가 편차가 그만큼 벌어진 거예요. 화곡동 우장산 일대는 강서구 토지거래허가구역 안에서도 거주 수요가 가장 두꺼운 핵심 권역으로 굳어진 흐름이 이번 주에도 그대로 드러났어요. 우장산이 5호선 역세권에 자리잡고 대단지 두 곳이 인접해 있다는 점이 화곡동을 다른 동과 갈라놓는 흐름을 만들고 있어요.
▶ 등촌·방화는 거래는 많은데 가격은 절반
반대로 거래량 1위는 등촌동 6건이었어요. 그런데 평균가는 6.30억으로 화곡동의 절반에도 못 미쳤어요. 방화동도 5건에 평균 5.64억으로 비슷한 흐름이었고요. 등촌주공2단지 전용 41.85㎡(약 16평)이 5월 5일 하루에만 6.8억·6.4억 두 건 신고됐는데, 두 건 모두 6억대 중반이었어요.
결국 이번 주 강서구 토허제 실거래는 "건수는 외곽 베드타운에서, 단가는 화곡동에서" 따로 쌓인 모양새였어요. 등촌동·방화동·공항동을 다 합치면 12건으로 전체의 절반을 넘는데, 평균가는 5~6억대 박스권에 머물렀어요. 마곡동은 2건뿐이었지만 평균 12억으로 화곡동 다음 자리를 지켰고요. 거래 빈도와 평균 단가가 완전히 다른 동에서 쌓이는 흐름이라, 강서구 평균이라는 한 줄짜리 숫자가 시장의 실제 모습을 가리는 한 주였어요.
▶ 외곽 한복판에 신고가 1건 — 강변3단지 17평 8.625억
흥미롭게도 외곽으로 분류한 가양동 한복판에서 신고가 갱신이 나왔어요. 강변3단지 전용 39.6㎡(약 17평)이 5월 6일 8.625억에 거래되며 역대 최고가를 새로 썼어요. 같은 단지 전용 34.44㎡(약 15평)은 하루 뒤인 5월 7일 6.3억에 거래됐고요. 한 단지 안에서도 17평과 15평이 2.3억 넘게 벌어진 셈이에요.
주목할 점은 가양동 평균가가 7.46억으로 외곽 그룹에서 가장 높게 잡혔다는 거예요. 강변3단지 17평 한 건이 평균을 끌어올린 측면이 있지만, 9호선 가양역과 마곡지구 인접 효과가 소형 평형부터 먼저 반영되고 있다고 읽을 수 있어요. 다만 같은 단지 15평이 6억대에 머물렀다는 점은 평형별로 수요층이 완전히 분리됐다는 뜻이기도 해요.
전체로 보면 21건 중 신고가는 2건, 하락 거래는 11건, 평균 변동률은 -1.97%였어요. 전주 50건에서 21건으로 거래량 자체가 크게 줄었다는 점도 같이 봐야 해요. 거래가 줄어든 한 주에 외곽 단지 한 곳에서 신고가가 나왔다는 건, 강서구 안에서도 단지별로 매수 대기 수요가 모이는 지점이 따로 있다는 신호로 읽을 수 있어요.
※ 데이터 기준: 국토부 실거래 신고 완료 기준. 최근 1~2주 계약 건은 아직 집계되지 않을 수 있어요.
▶ 강서구는 한 자치구 안에 시장이 4~5개
정리해봤어요. 강서구 토지거래허가구역은 행정구역상 하나지만, 실제 가격은 화곡동(거주 핵심) · 마곡동(R&D 배후) · 가양/등촌/방화(외곽 베드타운)로 최소 세 갈래로 흐르고 있어요. 거래량 1위 동(등촌)과 평균가 1위 동(화곡)이 다르다는 사실 하나만 봐도, 강서구 토허제 시세를 단일 평균으로 묶어 보면 놓치는 게 많아요.
실제로 같은 우장산롯데캐슬 안에서도 52평이 13.2억, 73평이 14.7억으로 평형별 가격 차가 좁아진 흐름이라든지, 강변3단지 17평과 15평이 2.3억 벌어진 흐름은 동 평균만 봐서는 보이지 않아요. 토허맵에서 강서구를 자치구·동·단지 단위로 차례로 좁혀 보면 이 흐름을 확인할 수 있어요. 동별 평균가와 단지별 최근 실거래를 함께 펼쳐 보는 게 강서구 토허제 시장을 가장 빠르게 읽는 방법이에요.