노원구에서 세대수 대비 토지거래허가가 가장 빽빽하게 쌓인 단지가 어디인지 줄 세워봤어요. 1000세대 넘는 대단지만 추렸는데, 1위가 좀 의외였어요. 노원에서 손꼽히게 큰 상계주공 6단지·9단지가 아니라, 그보다 세대가 적은 상계주공3단지가 맨 위로 올라왔거든요. 오늘은 이 단지에서 무슨 일이 벌어지고 있는지, 허가 흐름과 실거래를 따로 떼어 살펴볼게요.

서울 25개 구가 전부 토지거래허가구역이라 매매하려면 구청 허가를 받아야 하는데, 그 허가 건수를 세대수로 나눠보면 단지마다 밀도가 꽤 다르게 나와요. 같은 노원구 안에서도요.

▶ 세대수 대비 허가율, 상계주공3단지가 노원구 1위

집계 기간은 2025년 12월 31일부터 2026년 6월 23일까지, 약 6개월이에요. 노원구에서 1000세대가 넘는 대단지만 모아 세대수 대비 토지거래허가 비율로 정렬하면 이렇게 나와요.

상계주공3단지 (2213세대)

→ 토지거래허가 184건 · 세대수 대비 8.31%

상계주공14단지 (1635세대)

→ 토지거래허가 91건 · 세대수 대비 5.57%

태강아파트 아이파크 (1676세대)

→ 토지거래허가 89건 · 세대수 대비 5.31%

상계주공11단지 (1248세대)

→ 토지거래허가 63건 · 세대수 대비 5.05%

1위와 2위 사이가 거의 3%포인트 가까이 벌어져요. 상계주공3단지의 8.31%는 4위권의 5%대와 비교해도 한 단계 위에 있는 수치예요.

여기서 눈에 띄는 건 세대수 순위와 허가율 순위가 따로 논다는 점이에요. 노원구에서 세대수만 보면 상계주공9단지(2830세대)와 6단지(2548세대)가 3단지(2213세대)보다 큰데, 허가율은 9단지 4.38%, 6단지 4.83%로 3단지의 절반 수준이에요. 세대가 많아서 허가가 많이 쌓인 게 아니라, 단지 규모 대비 거래·허가 움직임이 유독 빽빽했다는 뜻이에요.

▶ 4월에 한 번 크게 튄 허가 흐름

상계주공3단지의 월별 토지거래허가를 따라가면 흐름이 한쪽으로 쏠려 있어요. 2025년 12월 1건, 2026년 1월 4건으로 잠잠하다가 2월 15건, 3월 11건으로 한 자릿수를 벗어나요. 그러다 4월에 76건으로 확 튀어요. 2~3월의 다섯 배 안팎이에요.

이후 5월 50건, 6월 27건(집계 진행 중)으로 4월만큼은 아니어도 이전보다 높은 수위가 이어지고 있어요. 한 달 반짝이 아니라 봄 들어 거래 의사가 한 번 크게 모였다가 천천히 식어가는 모양새예요.

이 단지가 1988년에 지어져 올해로 38년 차라는 점을 빼놓을 수 없어요. 노후 대단지에 정비(재건축) 기대가 거래를 움직이는 동네 분위기와 맞물리는 건 노원구 상계동에서 낯선 일이 아니에요. 다만 허가 건수가 늘었다고 해서 재건축이 확정됐다거나 지금이 사야 할 때라는 의미는 아니에요. 토지거래허가는 거래를 하겠다는 의사가 구청 승인 단계까지 올라온 기록일 뿐이니까요.

▶ 실거래로 넘어가면 24평이 중심

허가 흐름과 별개로 실제 신고된 거래도 짚어볼게요. 한 가지 짚고 갈 건, 토지거래허가는 구청 승인 기준이고 실거래는 국토부 신고 기준이라 집계 단위가 달라요. 두 숫자를 더하거나 빼서 보면 안 되고, 특히 최근 1~2주 거래는 신고가 아직 안 잡혔을 수 있어요.

2025년 12월 26일부터 2026년 5월 18일까지 신고된 거래는 35건이에요. 평형별로 보면 전용 58.01㎡(약 24평)가 10건으로 가장 많고 평균 8.27억 원, 거래값은 7.05억에서 8.8억 사이에 퍼져 있어요. 전용 59.2㎡(약 24평)도 4건, 평균 7.66억 원이에요. 24평대가 거래의 중심인 셈이에요.

위로는 전용 73.94㎡(약 30평)가 5건, 평균 9.32억 원으로 최고가대를 형성했고 최고 10.0억 원까지 찍혔어요. 전용 84.41㎡(약 34평)도 1건 9.0억 원에 손바뀜이 있었어요. 아래로는 전용 32.39㎡(약 13평) 2건 평균 4.57억, 전용 37.46㎡(약 15평) 2건 평균 5.75억으로 13평 소형부터 34평까지 폭넓게 거래됐어요.

토허맵 단지 상세에서 이런 월별 허가 추이와 평형별 실거래를 단지별로 나눠서 볼 수 있어요.

결국 상계주공3단지를 노원구 허가율 1위로 끌어올린 건 단지 덩치가 아니라, 봄 들어 한쪽으로 모인 거래 의사였어요. 세대가 더 많은 6단지·9단지가 4%대에 머무는 사이 3단지만 8%대로 올라선 건, 같은 토지거래허가구역 안에서도 단지마다 온도가 다르다는 걸 보여줘요. 재건축 연한을 넘긴 노후 대단지에서 이런 밀도가 어떻게 이어질지는 앞으로의 허가·실거래 신고를 더 지켜봐야 알 수 있을 거예요.