자금조달계획서 — 항목별 작성법
청약 당첨 후 계약 시 제출하는 자금조달계획서의 자기자금·차입금 작성과 증빙 정리.
자금조달계획서는 왜 필요한가
분양가가 일정 금액 이상인 단지에 당첨되면 자금조달계획서 제출이 의무입니다. 분양 대금을 어디서·어떻게 마련하는지 정부가 확인하기 위한 서류예요. 국세청이 자금출처 조사를 진행할 때 1차 자료로 활용됩니다.
| 지역 | 제출 기준 분양가 |
|---|---|
| 투기과열지구·청약과열지역 | 6억원 이상 (사실상 전 거래) |
| 조정대상지역 | 6억원 이상 |
| 비규제 지역 | 3억원 이상 |
ⓘ 토허제 구역 단지는 분양가와 무관하게 별도 자금조달계획서가 필요할 수 있어요. 토허제 매매용 양식과 항목은 동일하나, 제출 시점이 다릅니다.
① 자기자금 항목
본인 또는 세대원이 자체적으로 보유한 금액이에요. 출처별로 별도 항목으로 기재하고 증빙 자료를 첨부합니다.
| 항목 | 내용 | 증빙 |
|---|---|---|
| 예적금 | 본인 명의 통장 잔액·만기 예정 예적금 | 통장 사본·예적금 증서 |
| 주식·펀드 매각 | 보유 주식·펀드를 매각해 마련하는 금액 | 잔고증명서·매각 거래내역 |
| 부동산 매각 | 기존 주택·토지 매각 대금 | 매매계약서·등기말소 |
| 보증금 반환 | 전세·월세 보증금 반환 | 임대차계약서·계약 해지 통지서 |
| 증여 | 부모·배우자 등으로부터 받은 증여 금액 | 증여계약서·증여세 신고 영수증 |
② 차입금 항목
외부에서 빌려와 마련한 금액. 대출, 친인척 차입 등이 포함돼요. 출처와 상환 계획을 명확히 기재해야 합니다.
| 항목 | 내용 | 증빙 |
|---|---|---|
| 주택담보대출 | 분양 주택을 담보로 받는 중도금·잔금 대출 | 대출 약정서·금융기관 확인서 |
| 신용대출 | 본인 신용으로 받은 대출 | 대출 약정서·잔액증명서 |
| 친인척 차입 | 가족·친지에게 빌린 자금 (이자 명시) | 차용증·송금 내역·이자 지급 내역 |
| 회사 차입 | 재직 회사의 사내 대출 등 | 대출 약정서·재직 증명 |
| 전세보증금 활용 | 기존 주택 전세 보증금을 활용 | 임대차계약서 |
친인척 차입 — 가장 까다로운 항목
- 차용증 작성 + 적정 이자 명시(통상 4.6% 이상) + 매월 이자 지급 내역 보관.
- 무이자·장기 차입은 사실상 증여로 간주되어 증여세 추징 가능.
- 송금 내역이 차용증과 일치해야 자금출처 인정.
흔한 반려·문제 사례
- 친인척 차입을 자기자금으로 기재 → 자금출처 조사에서 증여 인정 + 추징.
- 증빙 누락 — 잔고증명서가 모집공고일 이후 시점이면 불인정될 수 있음.
- 증여 신고 누락 — 부모 자금을 받았으면 증여세 신고가 선행돼야.
- 합계 불일치 — 자기자금+차입금 = 분양가 일치 확인. 차이가 크면 반려.
- 대출 한도 초과 기재 — 실제 받을 수 있는 한도보다 크게 적으면 사후 검증에서 문제.
토허제 매매용 자금조달계획서와의 차이
청약(분양 계약)용과 토허제(매매 거래)용 자금조달계획서는 항목·증빙이 거의 동일해요. 가장 큰 차이는 제출 시점입니다.
- 청약: 당첨 후 계약 체결 시점 (계약일에 제출)
- 토허제: 거래 허가 신청 시점 (계약 전 사전 허가용)
- 토허구역 분양 단지에 당첨됐다면 매도 시점에 다시 작성해야 할 수 있음
자주 묻는 질문
- Q.자금조달계획서는 누가 제출하나요?
- 투기과열지구·청약과열지역에서 분양가 6억원 이상 단지에 당첨된 모든 사람이 계약 시 의무 제출합니다. 비규제 지역도 3억원 이상이면 제출이 필요할 수 있어요. 시행사에서 양식과 안내문을 제공합니다.
- Q.친인척에게 빌린 돈도 자기자금인가요?
- 원칙적으로 친인척 차입금도 '차입금' 항목이에요. 자기자금이 아닌 차입금으로 기재해야 하고, 차용증·송금 내역 같은 증빙이 필요합니다. 무이자·장기 차입은 사실상 증여로 간주돼 증여세 문제가 발생할 수 있어요.
- Q.증여받은 돈은 어떻게 기재하나요?
- '증여' 항목에 별도로 표시합니다. 증여세 신고가 완료된 금액만 인정되고, 증여세 납부 영수증·증여계약서가 증빙 자료예요. 부부 간 증여는 10년간 6억원까지, 직계존비속은 5천만원까지 비과세입니다.
- Q.주택담보대출은 미리 받아둬야 하나요?
- 아니에요. 계약 시점엔 '예정' 금액으로 기재하고, 실제 대출은 중도금·잔금 시점에 실행됩니다. 다만 협약 은행의 중도금 대출 한도와 자기 신용 한도를 미리 확인해두면 부족분 마련 계획을 세우기 쉬워요.
- Q.잘못 기재했다가 발각되면 어떻게 되나요?
- 사실과 다른 기재는 과태료 부과 + 당첨 취소 + 청약 제한 + 증여세 추징까지 이어질 수 있어요. 특히 친인척 차입을 자기자금으로 적거나, 증여를 누락하면 자금출처 조사로 적발됩니다. 정확한 출처 표기가 가장 안전합니다.
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토허맵 지도 보기 →본 가이드는 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 법적 효력이 없습니다. 실제 거래 전 관할 구청 또는 법률 전문가에게 확인하시기 바랍니다.