토허제 승인, 무엇을 보고
어떻게 결정되나

토허제 승인이란 — 계약보다 먼저

토지거래허가구역에서 아파트를 사려면 매매계약 체결 전에 관할 구청장의 허가(승인)를 받아야 합니다. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제11조가 근거이며, 허가 없이 먼저 체결한 계약은 무효입니다.

매도인과는 허가를 전제로 한 가계약 또는 허가 조건부 계약 형태로 협의해 두고, 승인이 난 뒤 본계약을 체결하는 것이 일반적입니다.

심사에서 보는 것 — 승인 기준 4가지

심사의 핵심은 하나입니다: 이 거래가 실수요인가. 구청은 신청서와 토지이용계획서, 자금조달계획을 근거로 아래 항목을 봅니다.

자금조달계획서는 반려의 단골 원인입니다. 작성법 가이드에서 항목별 요령을 확인하세요.

승인 결과는 3가지 중 하나

어떤 신청이 반려되는지는 불허 사례 7가지에서 실제 사례로 확인할 수 있습니다.

승인 후 해야 할 일

1. 1

   허가증 수령

   구청에서 허가증을 발급받습니다. 승인 결과는 온라인으로도 확인할 수 있습니다.

2. 2

   매매계약 체결

   허가증을 받은 뒤 본계약을 체결합니다. 허가받은 내용(가격·면적·이용목적)과 계약 내용이 일치해야 합니다.

3. 3

   잔금·소유권이전등기

   잔금을 치르고 등기를 완료합니다. 실거주 의무는 등기일(취득일)부터 기산됩니다.

4. 4

   전입·실거주 시작

   주거용 승인이라면 2년 이상 직접 거주해야 합니다. 의무 기간 중 임대(전세·월세)와 장기 공실은 위반입니다.

실제 승인 현황이 궁금하다면

토허맵은 서울 25개 자치구·경기 주요 지역의 허가(승인) 데이터를 매일 수집합니다. 우리 동네·우리 단지에서 실제로 승인이 얼마나 나는지 데이터로 확인하세요.

자주 묻는 질문

Q.토허제 승인은 어떤 기준으로 결정되나요?

구청은 신청자의 이용목적이 실수요(실거주)에 부합하는지를 심사합니다. 본인 또는 직계존비속이 실제 거주할 목적이면 승인 가능성이 높고, 임대·투자·단기 전매 목적이나 법인의 주거용 취득은 원칙적으로 반려됩니다. 자금조달계획의 실현 가능성, 세대 구성, 현재 거주지와의 정합성도 함께 봅니다.

Q.승인이 나면 바로 계약해도 되나요?

네, 오히려 순서가 반대면 안 됩니다. 토허제 구역에서는 허가증을 받은 뒤에야 매매계약을 체결할 수 있고, 허가 없이 먼저 체결한 계약은 무효입니다. 승인(허가증 수령) 후 계약 → 잔금 → 소유권이전등기 → 실거주 시작 순서로 진행하세요.

Q.토허제 승인까지 얼마나 걸리나요?

법정 처리기한은 접수일로부터 15일 이내이며, 실제로는 5~10일 내 결과가 나오는 경우가 많습니다. 서류 보완 기간은 처리기한에서 제외되므로 서류를 완비해 접수하는 것이 가장 빠릅니다. 자세한 소요 기간은 승인 기간 가이드를 참고하세요.

Q.승인이 거부(불허)되면 어떻게 하나요?

반려 통보를 받은 날로부터 90일 이내에 행정심판을 제기할 수 있습니다. 서류 미비가 원인이라면 보완 후 재신청이 가능합니다. 주요 반려 사유 7가지와 대응법은 불허 사례 가이드에 정리되어 있습니다.

Q.승인받은 뒤 실거주하지 않으면 어떻게 되나요?

주거용으로 승인받았다면 취득일(등기일)로부터 2년 이상 직접 거주해야 합니다. 위반 시 취득가액의 5~10% 이행강제금이 의무 이행 시까지 반복 부과될 수 있고, 허위 신청이 확인되면 허가가 취소될 수도 있습니다.

Q.내 허가 신청이 승인됐는지 어디서 확인하나요?

서울은 부동산정보광장, 경기는 경기부동산포털 또는 관할 시·군 새올전자민원에서 확인할 수 있습니다. 토허맵에서는 아파트 단지별 허가(승인) 내역을 지도에서 바로 조회할 수 있습니다.