토허제 구역에서 전세·갭투자,
되는 것과 안 되는 것
갭투자가 구조적으로 막히는 이유, 전세 낀 집 매수 가능 여부, 2026년 5월 시행된 실거주 유예 제도까지 상황별로 정리했습니다.
갭투자가 막히는 구조
갭투자는 세입자의 전세보증금을 지렛대 삼아 실입주 없이 소유권만 취득하는 방식입니다. 그런데 토허제 구역에서는 이 구조의 전제가 두 번 무너집니다.
① 허가 단계 — 임대 목적은 반려
주택 취득 허가는 본인 또는 직계존비속의 실거주 목적이어야 승인됩니다. 임대·투자 목적 신청은 심사에서 반려됩니다.
② 취득 후 — 2년 실거주 의무
승인을 받아 취득해도 등기일로부터 2년간 직접 거주해야 하고, 이 기간에는 전세·월세 임대가 전면 금지입니다. 전세를 끼고 있을 수도, 새로 놓을 수도 없습니다.
2026년 7월 신규 지정된 동탄·구리·기흥의 지정 취지도 갭투자 수요 차단입니다. 현재 지정 현황은 토허구역 현황 가이드에서 확인하세요.
상황별 가능 여부 한눈에
| 상황 | 가능? | 비고 |
|---|---|---|
| 전세 끼고 매수 (갭투자) | ✗ | 실거주 목적이 아니므로 허가 반려 |
| 매수 후 2년 내 전세 놓기 | ✗ | 임대 전면 금지 — 이행강제금 7% |
| 세입자 있는 집 매수 (실거주 목적) | △ | 실거주 유예 요건 충족 시 가능 (아래 상세) |
| 2년 실거주 후 전세 놓기 | ○ | 의무 이행 후에는 제한 없음 |
| 지정 전 보유 주택 전세 놓기 | ○ | 허가는 신규 취득 거래에만 적용 |
| 토허구역에서 전세로 거주(임차) | ○ | 임차인은 허가 대상 아님 — 매수자 규제 |
전세 낀 집 매수 — 실거주 유예 제도
근거: 부동산거래신고법 시행령 개정 (2026.5.29 공포·시행)
원래 세입자가 있는 집은 “바로 입주할 수 없다”는 이유로 매수가 사실상 막혀 있었습니다. 2026년 5월 개정으로 세입자 있는 주택 전체에 대해 기존 임대차계약 종료 시점까지 입주를 미룰 수 있는 유예 제도가 도입됐습니다.
유예 요건 체크리스트
- ☑대상 주택: 대책 발표일(2026-05-12) 기준 이미 임대 중이거나 전세권이 설정된 주택
- ☑매수자 요건: 발표일부터 계속 무주택을 유지한 사람
- ☑신청 기한: 2026년 12월 31일까지 토지거래허가 신청·승인
- ☑취득 기한: 허가 후 4개월 이내 소유권이전등기
- ☑유예 한도: 발표일 현재 체결된 임대차계약의 최초 계약종료일까지 — 늦어도 2028년 5월 11일에는 입주
몰래 전세 놓으면 — 위반 비용
- 1.이행강제금 — 임대 시 취득가액(실거래가)의 7%, 의무 이행 시까지 매년 반복 부과. 20억 원 아파트면 1회 1억 4천만 원.
- 2.적발 경로 — 주민등록·전월세 신고·확정일자·전기 사용량 등으로 구청이 교차 확인합니다.
- 3.허가 취소 — 처음부터 임대 목적을 숨긴 허위 신청으로 판단되면 허가가 취소될 수 있습니다.
이행강제금 계산 상세는 실거주 의무 가이드를 참고하세요.
시장에 미치는 영향 — 전세 낀 매물의 딜레마
매수자가 실거주해야 하므로, 토허구역에서 전세 낀 매물은 팔기 어려워집니다. 살 수 있는 사람이 “세입자 계약 종료를 기다릴 수 있는 무주택 실수요자”로 좁아지기 때문입니다. 실거주 유예 제도는 이 거래 절벽을 완화하기 위한 장치이지만, 무주택 요건과 기한이 있어 전면 허용과는 거리가 있습니다.
토허구역별 실제 허가·거래 흐름은 토허맵 지도와 통계에서 데이터로 확인할 수 있습니다.
자주 묻는 질문
- Q.토허제 구역에서 갭투자가 가능한가요?
- 사실상 불가능합니다. 토허제 구역의 주택은 실거주 목적이어야 허가가 나고, 취득 후 2년간 직접 거주해야 하므로 세입자의 전세보증금을 끼고 소유권만 취득하는 갭투자 구조 자체가 성립하지 않습니다. 임대 목적 취득은 허가 단계에서 반려됩니다.
- Q.전세 낀 집(세입자 있는 집)은 아예 살 수 없나요?
- 원칙적으로는 실거주 의무 때문에 어려웠지만, 2026년 5월 29일 시행된 부동산거래신고법 시행령 개정으로 실거주 유예 제도가 세입자 있는 주택 전체로 확대됐습니다. 발표일(2026-05-12) 이후 계속 무주택을 유지한 매수자가 2026년 12월 31일까지 허가를 신청해 승인받으면, 기존 임대차계약의 최초 계약종료일까지(늦어도 2028년 5월 11일) 입주를 미룰 수 있습니다.
- Q.토허제 구역 집을 사서 전세를 놓으면 어떻게 되나요?
- 실거주 의무 2년 동안 임대(전세·월세)는 전면 금지입니다. 위반 시 취득가액(실거래가)의 7%에 해당하는 이행강제금이 의무를 이행할 때까지 반복 부과될 수 있습니다. 20억 원 아파트라면 1회 1억 4천만 원 수준입니다.
- Q.토허구역 지정 전부터 갖고 있던 집은 전세를 놓아도 되나요?
- 됩니다. 토지거래허가와 실거주 의무는 구역 지정 후 허가를 받아 새로 취득하는 거래에 적용됩니다. 지정 전부터 보유한 주택의 임대차 계약(신규·갱신)은 허가 대상이 아닙니다.
- Q.2년 실거주를 마치면 전세를 놓을 수 있나요?
- 가능합니다. 실거주 의무는 취득일(등기일)로부터 2년이며, 이 기간이 지나면 임대·매도 등 처분에 제한이 없습니다. 단, 의무 기간을 채우기 전 매도는 별도 규정이 적용되니 전매 제한 가이드를 확인하세요.
- Q.실거주 유예를 받으면 그 사이 전세금을 승계하나요?
- 네, 기존 임대차계약을 승계한 상태로 소유권을 취득하고, 그 계약의 최초 종료일까지 입주가 유예되는 구조입니다. 유예 기간이 끝나면 직접 입주해 실거주 의무를 이행해야 하며, 새 임차인을 들이는 것은 허용되지 않습니다.
관련 가이드
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토허맵 지도 보기 →본 가이드는 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 법적 효력이 없습니다. 실제 거래 전 관할 구청 또는 법률 전문가에게 확인하시기 바랍니다.